- Cos'� il mutuo condominiale
- Il problema della personalit� giuridica del condominio
- Quali garanzie per il mutuo condominiale?
- Il ruolo dell'assemblea condominiale
- Il quorum deliberativo dell'assemblea
Cos'� il mutuo condominiale
Il mutuo condominiale � un normale contratto di mutuo che, secondo la definizione contenuta nell'art. 1813 del codice civile prevede la consegna da una parte di una determinata quantit� di danaro o di altre cose fungibili con l'obbligo, da parte di chi le riceve, di restituire altrettante cose della stessa specie e qualit�. Nel contratto di mutuo, che prevede la consegna di una determinata somma di denaro, chi la riceve si impegna, in genere ratealmente, a riconsegnare la stessa somma maggiorata di una somma ulteriore a titolo di interessi. L'unica differenza rispetto ai contratti di mutuo richiesti, ad esempio, per l'acquisto di una casa quindi � che, in quello condominiale il richiedente non � una persona fisica, ma un condominio.
Il problema della personalit� giuridica del condominio
Nel caso del condominio, in particolare, il mutuo � richiesto e impiegato per l'esecuzione di opere di ristrutturazione e di efficientamento energetico. Uno strumento di finanziamento estremamente innovativo, poich� considera implicitamente il condominio come un soggetto in grado di stipulare e ricevere finanziamenti, in contrapposizione a quanto previsto dalla legge e dalla giurisprudenza, che continuano a negargli una sua soggettivit� giuridica.
Dalla lettura del dato normativo, infatti risulta che il condominio non pu� essere considerato come soggetto con personalit� giuridica perfetta, visto che non pu� assumere obbligazioni n� essere titolare di diritti autonomi rispetto a cond�mini che ne fanno parte. Non avrebbe senso altrimenti il riconoscimento ai singoli di poter agire per la tutela dei propri diritti individuali e di dover rispondere delle obbligazioni condominiali nei limiti delle quote di cui sono titolari. Tesi, confermata anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 9148/2008, che definisce il condominio come un ente di gestione privo di personalit� giuridica e di un suo patrimonio, e i cond�mini i soli titolari dei diritti sulle parti comuni dello stesso.
Quali garanzie per il mutuo condominiale?
Il problema della personalit� giuridica si riflette inevitabilmente anche sulla possibilit� di ipotecare l'edificio condominiale, potenziale valido motivo di rigetto del mutuo condominale da parte delle banche. Sempre in materia di garanzie per� il condominio potrebbe avere serie difficolt� anche a ottenere un mutuo condominiale chirografaro, che al posto dell'ipoteca, chiede altri tipi di garanzie, come la fideiussione, garanzia personale del terzo, che in caso d'inadempimento del debitore principale si impegna a pagare la banca al suo posto, che in caso di mutuo condominiale, pare complicata da applicare.
C'� da dire per� che le banche, pur non ignorando le problematiche giuridiche esposte, non sono restie a concedere mutui condominiali ipotecari (accendendo l'ipoteca su parti comuni dell'edificio) o chirografari, in cambio di forme di garanzie reale come il pegno, o personali come la fideiussione. Questo perch� comunque le banche in genere si tutelano "a monte", stabilendo un numero massimo di rate e importi di mutuo limitati.
Il ruolo dell'assemblea condominiale
Poich� il mutuo condominiale � previsto per la realizzazione di opere di ristrutturazione o efficientamento energetico dell'edificio, va da se che esso deve essere preventivamente sottoposto al vaglio e alla successiva votazione da parte dell'assemblea.
Occorre tuttavia precisare che di solito l'iter da seguire per il mutuo condominiale ha inizio con l'approvazione dei lavori di ristrutturazione o delle opere di efficientamento energetico da effettuare nel condominio e con l'affidamento dell'incarico all'amministratore di procedere. Sar� infatti compito del rappresentante condominiale chiedere i preventivi ai vari istituti di credito per sottoporli successivamente all'approvazione dell'assemblea.