Domanda: Che cosa succede al conduttore se il locatore muore e gli eredi accettano la proprietà dell'immobile locato? Nel caso in cui questi ultimi decidano di vendere il conduttore ha diritto di prelazione in relazione all'acquisto dell'immobile?
Risposta: No, in questo caso per la legge sul diritto di prelazione del conduttore prevale quella dei coeredi ai sensi dell'art 732 c.c. Il conduttore in caso di morte del locatore vedrà solo modificare la parte soggettiva del contratto. Egli dovrà quindi chiedere a chi, da quel momento dovrà effettuare i pagamenti del canone e rivolgersi in caso di problemi.
Diritto di prelazione del conduttore
L'unica ipotesi di prelazione legale prevista nella locazione abitativa è quella disciplinata dall'art. 3 comma 1, lettera g) della Legge n. 431/1998, che così dispone:
"1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."
In caso di morte del locatore prevale la prelazione dei coeredi
Nel caso prospettato dalla domanda non si tratta di una vendita, come previsto dall'art 3 della legge 431/1998, ma della instaurazione di una comunione ereditaria sull'immobile. In questi casi la legge prevede che, anche qualora uno dei coeredi decida di cedere una sua quota, rispetto alla prelazione del conduttore prevale quella degli eredi, prevista dall'art. 732 codice civile. La volontà del legislatore attraverso l'art. 732 è di garantire che il patrimonio ereditario resti preferibilmente nella sfera di coloro hanno un legame di parentela con il de cuius.
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