Avv. Paolo Accoti - Con la riforma della materia condominiale apprestata dalla L. 220/2012, entrata in vigore il 18 Giugno 2013, si è introdotto nel codice civile al Titolo VII (Della comunione), Capo II (Del condominio negli edifici), l'art. 1130 bis Cc, rubricato <<Rendiconto condominiale>>.

• Il consiglio di condominio
• I poteri del consiglio dei condòmini secondo la Cassazione
• La vicenda giudiziaria

Il consiglio di condominio

Come emerso chiaramente fin dai lavori preparatori al progetto di legge di riforma del condominio e, in particolare, dal dossier (GI0507) predisposto dal Servizio Studi del Dipartimento Giustizia, laddove, è dato leggere come la nuova disposizione (l'art. 1130 bis Cc, aggiunto dall'art. 11 della L. 220/2012) <<mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell'amministratore>>, in un tale ottica di trasparenza e di ausilio all'amministratore, oltre che di controllo e verifica della gestione dello stesso, all'ultimo comma del menzionato articolo, è stata prevista la possibilità per l'assemblea, limitatamente agli edifici composti da almeno dodici unità immobiliari, di nominare un "consiglio di condominio" formato da almeno tre condòmini, a cui sono affidate funzioni "consultive e di controllo".

Nel silenzio della legge, anche per questioni di <>, considerato che il nuovo art. 1130 bis Cc nulla riferisce in merito, contrariamente a quanto invece stabilito per la nomina del revisore condominiale, si ritiene che tale nomina sia possibile solo con le maggioranze previste per la nomina dell'amministratore – già espressamente prevista per la nomina del revisore –, vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, II e III co. Cc),.

I poteri del consiglio dei condòmini secondo la Cassazione

Per esplicita previsione normativa, come detto, il consiglio ha esclusivamente funzioni "consultive e di controllo", pertanto, allo stesso è fatto divieto di assegnazione di funzioni decisionali in vece dell'assemblea, a cui spetta l'effettivo potere di scelta in merito all'operato/proposta del consiglio di condominio, in considerazione del fatto che l'organo assembleare è l'unico legittimato, ex art. 1135 c.c., ad adottare con apposita deliberazione provvedimenti che impegnano contrattualmente il condominio.

Tale possibilità di nomina, anche prima della riforma portata dalla L. 220/2012, era comunemente riconosciuta all'assemblea, la giurisprudenza, infatti, riteneva legittima la nomina di una "commissione di condòmini", equivalente all'odierno "consiglio di condominio", con lo scopo di analizzare i preventivi di spesa afferenti l'esecuzione di lavori, fermo restando che le conclusioni della commissione, per risultare vincolanti nei confronti di tutti i condòmini, dovevano essere comunque sottoposte al vaglio dell'assemblea

Nondimeno l'attuale "consiglio di condominio" non può estromettere l'assemblea dalle attribuzioni che le sono proprie in virtù dell'art. 1135 Cc, pertanto, allo stesso è preclusa la possibilità di scelta in merito alle opere di manutenzione straordinaria da realizzare, la selezione della ditta appaltatrice, la suddivisione delle conseguenti spese, trattandosi di materie espressamente riservate all'assemblea dei condòmini.

Con tali motivazioni la Corte di Cassazione, VI Sez. civile (Presidente dott. P. D'Ascola, Relatore dott. A. Scarpa), con l'ordinanza n. 7484, depositata in data 15 Marzo 2019, ha rigettato il ricorso del condominio avverso la sentenza della Corte di merito che aveva accolto l'impugnazione, ex art. 1137 Cc, proposta da un condomino nei confronti della deliberazione del consiglio di condominio.

La vicenda giudiziaria

Lamentava il condomino attore che il consiglio di condominio, convocato in apposita riunione, dopo aver esaminato alcuni preventivi per lavori di manutenzione straordinaria aventi ad oggetto il rifacimento del lastrico solare, approvava tali lavori, provvedeva alla scelta della ditta appaltatrice e ripartiva le relative spese tra i vari condòmini.

Il Tribunale di Torino accoglieva l'impugnativa sulla scorta del fatto che il consiglio di condominio aveva esorbitato dalle proprie funzioni meramente consultive, arrogandosi il diritto di sostituire l'assemblea nelle attribuzioni devolute alla stessa dalla legge (art. 1135 Cc).

La sentenza veniva confermata dalla Corte d'Appello del capoluogo piemontese, pertanto, il condominio ricorreva dinnanzi alla Suprema Corte deducendo come fosse stata la stessa assemblea, appositamente convocata, ad approvare e deliberare tali lavori, tuttavia, sostiene il condomino controricorrente, tale deliberazione non era mai stata depositata agli atti del giudizio di merito.

La Corte di Cassazione ricorda come "Il comma 2 dell'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, consente all'assemblea di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha "unicamente funzioni consultive e di controllo", essendo l'organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della Riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130 bis c.c., questa Corte aveva affermato, con principio che va qui ribadito, che l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui ora equivale il "consiglio di condominio") con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie l'attribuzione dell'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cass. Sez. 2, 6 marzo 2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865).".

Ciò posto, evidenzia come "Il consiglio di condominio, pure nella vigenza dell'art. 1130-bis c.c., non può, dunque, esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell'assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni.".

Pertanto, così come accertato dalle Corti territoriali nel caso concreto, al consiglio di condominio è preclusa "la determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè degli elementi costruttivi fondamentali delle stesse nella loro consistenza qualitativa e quantitativa), la scelta dell'impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 6-2, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).", conseguentemente, deve essere ribadita l'illegittimità della delibera del consiglio di condominio in tal senso.

In definitiva, il ricorso del condominio viene rigettato con condanna dello stesso al rimborso delle spese di lite.

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