di Annamaria Villafrate - Lo studio n. 122/2018 del Consiglio nazionale del Notariato (sotto allegato) si occupa di chiarire alcuni punti controversi relativi alle vendite delle case a prezzo irrisorio, come quelle previste dal progetto Case a 1 euro, per ripopolare i borghi disabitati, presenti in alcune parti del paese. Scopo principale dello studio verificare il regime fiscale applicabile a queste alienazioni, in base al diverso e possibile inquadramento giuridico in cui viene fatto rientrare. Vediamo a quali conclusioni è giunto lo studio.
- Case a 1 euro: lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato
- Le conclusioni dello studio
- Possibili conseguenze penali
Case a 1 euro: lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato
Il progetto Casa a 1 euro nasce per ripopolare i piccoli borghi e dare la possibilità ai giovani in difficoltà, che non possono permettersi il costo di un mutuo. Sono diversi i Comuni italiani interessati a questo progetto. L'obiettivo è anche di riqualificare questi borghi, spesso antichi, dal punto di vista turistico. Chi acquista casa in questi posti infatti nel tempo può anche voler trasformare la costruzione in un bel B&B o magari, acquistando più immobili adottare il modello delle camere in affitto, sparse per il paese. Le idee, soprattutto ai giovani non mancano. Il problema è un altro. Dal punto di vista fiscale e giuridico come funziona? E' davvero tutto così semplice? Di rispondere a queste domande si è occupato uno studio del notariato (n. 122/2018 sotto allegato) analizzando l'istituto della vendita immobiliare a prezzo vile sotto vari aspetti. Primo tra tutti, come indicato nell'introduzione, verificare il regime fiscale applicabile alla vendita di un immobile che viene effettuata a un valore inferiore a quello di mercato.
Le conclusioni dello studio
Lo Studio del Notariato si occupa di analizzare la vendita delle case a 1 euro dal punto di vista giuridico e fiscale. Analizziamo le principali conclusioni a cui è giunto di questo approfondimento.
La vendita a prezzo irrisorio è comunque un negozio oneroso
Un immobile, anche se si vende a 1 euro, è da considerarsi comunque un negozio a titolo oneroso. Da qui l'inquadramento nella disciplina fiscale ordinaria, che non è condizionata dall'importo corrisposto al cedente. Da qui l'applicazione della disciplina sull'imposta di registro. Il prezzo ridotto del bene incide piuttosto sulla determinazione della base imponibile a cui applicare le imposte e sulla possibilità, da parte del Fisco, di procedere all'accertamento del maggior valore.
Liberalità indiretta, negozio misto con donazione, vendite a prezzo negativo e a prezzo zero
Applicabilità del regime fiscale ordinario anche se il negozio assume la veste di liberalità indiretta. Non è l'importo esiguo infatti a incidere sul regime d'imposizione ordinaria, è necessaria la presenza di ulteriori elementi per applicarne uno diverso. Stesso discorso per quanto riguarda:
- le vendite a prezzo negativo, ovvero quelle in cui il venditore trasferisce la proprietà e paga il prezzo del bene all'acquirente;
- e quelle a costo zero che non comportano un depauperamento e un arricchimento delle parti.
Da valutare caso per caso le vendite con prestazioni ulteriori a carico dell'acquirente per le quali sorge il dubbiose applicare l' Iva o l'imposta di registro, così come i negozi misti. Solo se il contratto è qualificabile come negozio misto con donazione infatti è lecito il dubbio di un trattamento tributario diverso, con conseguente applicazione dell'art. 25 del dpr 131/1986 (Tur), con un trattamento diverso per la parte gratuita, rispetto a quella onerosa, da verificare comunque caso per caso.
Vendita a prezzo vile e imposte dirette
Ora, visto che il prezzo del bene è irrisorio ci si domanda se il Fisco possa rettificare la base imponibile per fare emergere una plusvalenza. Tutto dipende dalla qualifica del venditore: privato o soggetto esercente un'arte o una professione.
Possibili conseguenze penali
Lo studio si conclude con l'analisi di un possibile risvolto penale della vendita a prezzo irrisorio. In caso di vendita d'immobili a prezzo irrisorio si corre il rischio d'incorrere nel reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Il negozio infatti potrebbe essere considerato una vendita simulata per evitare il pagamento delle imposte.
Vai alle guide:
- Il contratto di compravendita