Avv. Paolo Accoti – Ai sensi del novellato art. 63 disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (comma 4°). Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (comma 5°).
Responsabilità solidale tra acquirente e venditore
Da ciò si evince che non vi è alcuna possibilità di deroga alla responsabilità dell'acquirente per le morosità condominiali maturate dal precedente proprietario oltre il biennio precedente all'acquisto, nemmeno in virtù di apposita clausola regolamentare.
Ed invero, nonostante l'autonomia regolamentare condominiale, estendere tale ipotesi di responsabilità solidale tra acquirente e venditore comporta un'evidente violazione di legge, non fosse altro perché il compratore, prima dell'acquisto, risulta soggetto estraneo al condominio e, conseguentemente, al regolamento condominiale, il quale pur risultando fonte autonoma, incontra comunque il limite dell'inderogabilità statuita dall'art. 63 disp. att. Cc.
Né può risultare applicabile al caso di specie la norma di cui all'art. 1104 Cc, resa in materia di comunione – a mente della quale posto che ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto e che, in ogni caso, il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati –, atteso che, ai sensi dell'art. 1139 Cc, le norme sulla comunione si applicano al condominio solo in assenza di specifica disposizione, evenienza tuttavia non riscontrabile nel caso di specie, essendo come detto tale materia specificamente disciplinata dal predetto articolo delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
Questi i principi dettati dalla Corte di Cassazione (II Sez. Civile), nella sentenza n. 10346, pubblicata in data 12 Aprile 2019, Presidente dott. P. D'Ascola, Relatore dott. A. Oricchio.
La vicenda
Un nuovo condominio, acquirente di un immobile all'asta, impugnava delle delibere assembleari con le quali gli venivano addebitati gli oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato, per un periodo che andava oltre il biennio precedente alla vendita.
Evidenziava lo stesso anche l'illegittimità del regolamento condominiale e, in particolare, dell'art. 11, nella parte in cui imponeva a carico dei nuovi proprietari anche i debiti per i contributi condominiali maturati dal precedente condomino.
Il Tribunale di Torino nell'accogliere la domanda, dichiarava nulle sia le deliberazioni assembleari che la menzionata clausola regolamentare, tuttavia, a seguito del gravame interposto dal condominio, la Corte d'Appello di Torino, in riforma della decisione di primo grado, affermava il principio per cui <<l'accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c. nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all'autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo di debiti maturati, costituenti "obligationes propter rem", dal condomino dante causa in esercizi precedenti.>>.
La decisione della Cassazione
Ricorre per cassazione il nuovo condomino, deducendo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione dell'art. 63 disp. att. Cc.
La Corte di Cassazione dà atto della novità della questione nonché dell'innovativo principio della Corte di merito, per cui <<il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo>>, pertanto, in sostanza, risulterebbe possibile ritenere la responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità oltre il biennio precedente all'acquisto in virtù di apposita clausola regolamentare, costituente una obbligazione "propter rem" (vale a dire un debito fondato sul diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa), ritiene non condivisibile il ragionamento operato dalla Corte d'Appello.
La Suprema Corte, infatti, ritiene che a ciò ostino due ordini di motivi.
Il primo, quello per cui l'acquirente <<è comunque estraneo –prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).>>.
Dall'altro lato, quello relativo alla possibilità di qualificare detti debiti come "obligationes propter rem", <<giova, all'uopo, rammentare i principi - già affermati da questa Corte - per cui, "in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione dì proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, (già) secondo co., disp. att. c.c. e non già l'art. 1104 c.c. atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina" (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979).>>.
In definitiva, quindi, il ricorso deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio della stessa ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, che dovrà attenersi al principio predetto.