Avv.ti Paolo Accoti e Francesco Pace – A seguito della riforma del condominio (L. 220/2012) il legislatore, con la modifica delle disposizioni del Libro III (Della proprietà), Titolo VII (Della comunione), Capo II (Del condominio negli edifici), artt. 1117 – 1139 del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. Cc, ha espressamente previsto una serie di documenti che il condominio e, per esso, l'amministratore, è tenuto a redigere o conservare a disposizione della compagine condominiale.

Lo stesso, peraltro, è tenuto a comunicare, all'atto della nomina ovvero della conferma, i locali dove sono custoditi i registri condominiali obbligatori e, in particolare, con la riformulazione dell'art. 1130, n. 6) e 7), Cc, il registro di anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità, nel quale è compreso l'estratto conto del C/C condominiale.

Tale obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi vige per dieci anni dalla data della relativa registrazione e l'amministratore, all'atto della cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio ed i singoli condòmini.

• Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia
• La vicenda giudiziaria
• La giurisprudenza in materia

Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia

La riforma del condominio è improntata alla massima trasparenza nella gestione condominiale e nei rapporti tra amministratore e condòmini, e ciò è emerso chiaramente fin dai lavori preparatori al progetto di legge di riforma del condominio e, in particolare, dal dossier (GI0507) predisposto dal Servizio Studi del Dipartimento Giustizia, laddove è dato leggere come la nuova disposizione (l'art. 1130 bis Cc, aggiunto dall'art. 11 della L. 220/2012) "mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell'amministratore".

Conseguentemente, è stato previsto che l'amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Pertanto, con la riforma dell'art. 1129 Cc, il legislatore ha garantito un vero e proprio diritto di acceso e visione del singolo condomino ai "documenti" condominiali, anche con facoltà di estrarne copia.

Ecco che allora i condòmini hanno diritto, a semplice richiesta, ad ottenere la documentazione richiesta, tanto è vero che, ai sensi del predetto art. 1129, II co., Cc - norma espressamente ritenuta inderogabile dall'art. 1138 Cc - l'amministratore, deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere affatto precluso ovvero enormemente compresso da una delibera assembleare, in ragione del fatto che gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, è quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio per l'amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014).

A tal proposito, infatti, escluso l'obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, l'amministratore, tuttavia, "è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile …" (Ex multis: Cass. n. 16677/2018).

Ciò è confermato anche dal chiaro disposto dell'art. 1130 bis Cc, laddove viene espressamente sancito che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.".

Orbene, dalle norme richiamate, nonché dalla giurisprudenza in materia, emerge un vero e proprio diritto di accesso del condominio alla documentazione condominiale, tanto è vero che è stata ritenuta nulla la delibera di approvazione del bilancio atteso il rifiuto dell'amministratore di mostrare i documenti contabili (Trib. di Roma, 26.10.2015. Nello stesso senso: Cass. n. 19210/2011).

Di recente, sul punto, è nuovamente intervenuta la giurisprudenza di merito, in particolare, il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 715/2019, pubblicata in data 23 Maggio 2019.

La vicenda giudiziaria

Con atto di citazione ritualmente notificato due signori, nella qualità di comproprietari di un immobile in condominio, impugnavano due distinte delibere assembleari assumendo la nullità delle stesse per violazione dell'art. 1129, 14° comma, c.c., non essendo stato specificato il compenso dell'amministratore, dell'art. 71-bis disp. att. c.c., non avendo l'amministratore dimostrato di aver frequentato il corso iniziale, né gli aggiornamenti periodici, nonché, quanto all'altra delibera, per violazione del diritto di accesso ai documenti contabili.

Infatti, con la delibera impugnata l'assemblea stabiliva che "… il condomino può richiedere una volta l'anno nei 15 giorni prima delle convocazione dell'assemblea, addebitando spese e tempo dell'amministratore al condomino che la richieda.".

Ebbene il Tribunale di Civitavecchia, con la predetta sentenza, ritiene che "detta delibera, assunta "incidentalmente" su una richiesta formulata dagli attori all'esito della discussione su un argomento concernente le morosità, si pone in violazione della disposizione di cui norma di cui all'art. 1130 bis c.c. che si riferisce al rendiconto condominiale e alle maggioranze previste per l'approvazione, ma che altresì dispone: "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese". Sotto questo profilo la limitazione posta dall'assemblea (visione della documentazione contabile una volta l'anno) non può rientrare nella discrezionalità dell'organo assembleare (che in tal caso non sarebbe oggetto di sindacato da parte del giudice), trattandosi, invero, di delibera assunta in violazione di legge e limitativa del diritto del condomino.".

Per quanto concerne le ulteriore doglianze e, in particolare, la mancata indicazione analitica del compenso e la mancata dimostrazione da parte dell'amministratore dei requisiti previsti dall'art. 71 disp. att. Cc, il Tribunale, richiamato l'art. 1129, XIV comma, Cc, per cui, l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, riferisce che "quello di cui al quattordicesimo comma è un requisito a pena di nullità "della nomina"", come anche "la contestazione sulla mancanza di requisiti stabiliti dalla legge per lo svolgimento dell'incarico di amministratore, relativi al corso di formazione iniziale e allo svolgimento dell'attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, non incidono sul momento genetico di validità della delibera".

Conseguentemente, conclude il Tribunale, al più si può parlare di nullità della nomina, ma non di nullità della delibera di nomina, tanto è vero che "le predette contestazioni sollevate nell'atto introduttivo possono dunque essere oggetto di un separato giudizio contro l'amministratore personalmente e prescindono dalla validità della delibera assembleare. D'altro canto, come dedotto in sede di discussione, gli attori hanno proposto al Tribunale ricorso per revoca dell'amministratore, conclusosi con la revoca.".

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Civitavecchia si è in parte discostato dalla prevalente giurisprudenza di merito, facendo discendere, dalla omessa indicazione analitica del compenso, non tanto la nullità della delibera, quanto la nullità della nomina, "nella fattispecie, pertanto, non può eccepirsi la validità della delibera per mancanza dei requisiti indicati in citazione vertendosi piuttosto nell'ambito del rapporto tra amministratore e condominio come del resto riportato nel titolo dell'art. 1129 c.c. "nomina, revoca, ed obblighi dell'amministratore".

La giurisprudenza in materia

La tesi del Tribunale sopra esposta, in realtà non convince, in quanto è pur vero che l'art. 1129 Cc è rubricato sotto la voce "nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore", ma è altrettanto vero che la revoca dell'amministratore può essere disposta proprio e solo - fatte salve le altre ipotesi enucleate dalla giurisprudenza - nei casi indicati dal medesimo art. 1129 Cc e, pertanto, "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.".

A ben vedere, l'art. 1129 Cc, non prevede affatto la possibilità di revoca nel caso di omessa indicazione del compenso, tanto è vero che è il XIV comma - e non il XIII comma sopra riportato che appunto esplicita i casi di revoca - che stabilisce come: "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".

La norma appare chiara nel ritenere nulla la nomina dell'amministratore – è pertanto non la possibilità di revoca dello stesso – qualora, all'atto della sua nomina ovvero al rinnovo, il medesimo non indichi analiticamente l'importo del suo compenso per l'amministrazione dello stabile.

A tal proposito, "ritenuto, quanto alla nomina dell'amministratore, che la stessa sia illegittima perché non accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità" (Trib. Roma, 15.06.2016).

Analogamente, è stato ritenuto che "è nulla la nomina dell'amministratore di condominio, con conseguente nullità della delibera, in parte qua, in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme" (Trib. Milano, 03.04.2016, n. 4294).

Ed ancora: "è nulla la nomina dell'amministratore di condominio, con conseguente nullità della delibera, in parte qua, in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme. …. che a mente dell'art. 1129 XIV comma cod.civ. la mancata indicazione del compenso da parte dell'amministratore al momento della accettazione determina nullità della nomina." (Trib. Massa, 13.04.2017. Nello stesso senso: Trib. Roma, 09.04.2018, n. 7192).

Anche la dottrina è attestata sulle medesime posizioni della giurisprudenza di merito, laddove viene sostenuto come "la mancata specificazione del compenso preteso dall'amministratore è causa di nullità della nomina la quale, pertanto, deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall'amministratore e rivolto all'assemblea, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed al compenso da corrispondere. La previsione espressa di nullità della nomina, in assenza di specificazione del compenso, porta a ritenere che tale invalidità investa totalmente il contratto di mandato tra amministratore e condominio, e non soltanto il sistema di determinazione del corrispettivo …" (AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO, Antonio Scarpa, Wolters Kluwer, Milano, 2018, pag. 74).

Ed ancora, "Come già detto, l'art. 1129, co. 13°, c.c., prevede che l'amministratore all'atto della accettazione della nomina e del suo rinnovo debba indicare analiticamente il suo compenso pena la nullità della delibera. … Non sembra lecito sostenere che il legislatore abbia considerato i termini "nullità" e "inefficacia" in modo fungibile o peggio usato il termine "nullità" con superficialità e senza voler attribuire al termine la portata giuridica sua propria. Va però osservato che ogniqualvolta il legislatore ha utilizzato il termine "nullità" lo ha fatto con il deliberato proposito di sottolineare la gravità e dell'importanza dell'obbligo al cui inadempimento ha ricollegato la conseguenza giuridica più grave della nullità e quindi della invalidità assoluta e radicale della delibera. Lo scopo del legislatore nel richiedere una indicazione analitica del compenso è certamente quello di garantire che la delibera di nomina dell'amministratore possa essere adottata con requisiti di chiarezza e di trasparenza, per far sì che al momento della delibera vengano messe per così dire le carte in tavola e sia consentito ai condomini di manifestare il proprio voto essendo in possesso di tutti gli elementi essenziali per la formazione del consenso …" (IL NUOVO CONDOMINIO, Roberto Triola, Giappichelli Editore, Torino, 2018, pagg. 674 e seg.).

Si ringrazia l'Avv. Francesco Pace per aver fattivamente collaborato alla redazione del presente articolo.