Avv. Iacopo Brotini - Nonostante si tratti di una figura non particolarmente nota, la locazione ad uso foresteria rappresenta un istituto ancora oggi molto utilizzato nella prassi in quanto idoneo a soddisfare - stante le sue peculiarit� - le specifiche esigenze manifestate dalle parti interessate.
Locazione ad uso foresteria: definizione
In estrema sintesi, attraverso la stipula di siffatto contratto, una societ� di capitali svolgente attivit� di impresa prende in locazione uno o pi� immobili con destinazione abitativa al fine di concederne l'uso ai propri dipendenti o collaboratori per un determinato periodo di tempo.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui una societ� di costruzioni edili vincitrice di un appalto debba effettuare i lavori commissionatigli in un luogo diverso e distante da quello in cui ha la propria sede, con la conseguente necessit� che i propri dipendenti (operai, muratori, ingegneri�) e/o collaboratori permangano in loco per tutta la durata dell'appalto.
La locazione ad uso foresteria si presenta, in un'ipotesi del genere, la soluzione migliore e pi� efficace: la ditta appaltatrice avr� infatti la possibilit� di prendere in locazione una o pi� unit� immobiliari nelle immediate vicinanze del cantiere, cos� soddisfacendo le temporanee esigenze abitative e di alloggio dei propri dipendenti.
La disciplina
La tipologia contrattuale in esame presenta dunque, dal punto di vista prettamente normativo e sistematico, le seguenti caratteristiche.
In primo luogo, il perfezionamento di tale negozio determina una dissociazione tra il soggetto formalmente titolare del contratto e quello sostanzialmente fruitore dell'immobile; da ci� ne deriva che la sola societ� conduttrice risulter� titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal contratto di locazione (tra i quali, il pi� rilevante, l'obbligazione di pagamento del canone).
In secondo luogo, come gi� emerso da quanto sinora detto, nel contratto di locazione ad uso foresteria la qualifica di locatario pu� essere rivestita solo ed esclusivamente da imprenditori costituti sotto forma di societ� di capitali. Non potrebbe, in altri termini, usufruirne un imprenditore individuale.
In terzo luogo, l'immobile destinato alle temporanee esigenze di alloggio dei dipendenti dell'impresa deve giocoforza essere destinato ad uso abitativo e nel contratto dovr� altres� essere espressamente specificato che l'unit� viene concessa in locazione ad uso foresteria e che la stessa sar� destinata ad abitazione del dipendente dell'imprenditore.
Un contratto atipico
Ancora. Non essendo lo schema negoziale in commento disciplinato dalla L. 09/12/1998, n. 431 ("Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo") quest'ultimo risulta regolato dalle sole norme dettate dal Codice Civile in tema di locazione (artt. 1571 e ss).
Ne deriva che le parti stipulanti saranno libere di determinare sia l'ammontare del canone sia la durata del contratto (salvo il limite massimo di trenta anni di cui all'art. 1573 c.c.), cos� come piena autonomia contrattuale viene concessa alle parti circa eventuali richieste di depositi cauzionali al momento della sottoscrizione.
Si tratta, insomma, di un contratto di locazione atipico, solo "sostanzialmente" trilatero e che fonda la propria legittimazione giuridica sul principio di autonomia privata. Come sottolineato in pi� occasioni dalla giurisprudenza, sebbene l'immobile oggetto del contratto debba possedere tutti i requisiti idonei alla destinazione ad uso abitativo, la locazione ad uso foresteria non integra in nessun modo una locazione abitativa, n� primaria n� transitoria, dovendosi individuare la relativa e specifica causa nella necessit� di destinare l'immobile locato ad alloggio temporaneo di dipendenti (Trib. Roma, 27/09/2005).
Canone di locazione
Con particolare riferimento al canone di locazione, nel momento in cui un immobile viene locato ad uso non abitativo (come nel caso che ci occupa) questo rimane soggetto alla gi� citata L. n. 392/1978, cosicch� l'adeguamento del canone riguarder� l'applicazione dell'aggiornamento annuale dell'Istat nella misura pari al 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'adeguamento, che non pu� superare tale percentuale, � rimesso al libero accordo tra le parti ma se non contrattualmente previsto non pu� essere sostituito da un diverso aumento del canone (art. 32 L. ult. cit.).
Profili fiscali
Il contratto di locazione ad uso foresteria offre inoltre alcune interessanti agevolazioni fiscali, sia per il locatore che per il conduttore: il primo ha la possibilit� di ottenere una deduzione pari al 5% sul reddito imponibile ai fini IRPEF mentre il secondo pu� dedurre i canoni di locazione e le spese di manutenzione del fabbricato dal reddito d'impresa prodotto per un periodo pari a tre anni.Occorre infine ricordare che, sempre sotto il profilo fiscale, la pi� recente Giurisprudenza tributaria ha riconosciuto l'applicabilit� anche al contratto di locazione ad uso foresteria del regime di tassazione fissa agevolata rappresentato dalla cedolare secca (art. 3 D.lgs 14/03/2011, n. 23).
I giudici tributari investiti della questione hanno infatti superato l'opinione prevalente gi� manifestata in pi� occasioni dall'Agenzia delle Entrate - e che escludeva tale possibilit� - sulla base di un'interpretazione letterale dell'art. 3 D.lgs Ult. Cit., il quale appunto non prevede alcun requisito soggettivo specifico in capo al conduttore ai fini dell'applicabilit� della cedolare secca (si vedano, ex multis, CTP Milano, Sent. 17/04/2015, n. 3529 e CTP Reggio Emilia, Sent. 04/11/2014, n. 40).
Sebbene dunque non si tratti ancora di una soluzione unanimemente condivisa, sembra ormai aperta la via per l'applicabilit� di tale regime agevolato anche con riferimento alla fattispecie contrattuale in commento.