- I dati dei condomini
- Quando si acquista lo status di condomino?
- La comunicazione del passaggio di propriet�
- Venditore obbligato in solido con acquirente finch� non comunica trasferimento all'amministratore
I dati dei condomini
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Il codice civile, all'art. 1130, stabilisce le "Attribuzioni dell'amministratore" e, tra i vari obblighi prescrive che questi debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale il quale contiene le generalit� dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali, nonch� ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Ma quand'� che si acquisisce lo status di "condomino"? La risposta potrebbe sembrare ovvia, in quanto si tende a pensare che la qualit� di condomino si acquisisca automaticamente nel momento in cui si diviene proprietari di una singola unit� immobiliare, poich� i registri immobiliari si occupano proprio di rendere nota la notizia del trasferimento.
Quando si acquista lo status di condomino?
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In realt� secondo parte della giurisprudenza questo non basta: lo ha precisato, di recente, il Tribunale di Roma nel provvedimento n. 8310/2019 che si � pronunciato in relazione alla vicenda di un condomino che lamentava di non essere stato convocato in alcune assemblee.
Il Condominio si � difeso evidenziando di non aver ricevuto alcuna comunicazione inerente la modifica della titolarit� del diritto di propriet�, comunicazione che, invece, l'interessato avrebbe dovuto effettuare anche per consentire il rispetto delle norme in materia di anagrafe condominiale
Il giudice capitolino ha precisato che "in caso di alienazione della porzione immobiliare, lo status di condomino e le conseguenti legittimazioni appartengano all'acquirente soltanto dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio (cos� Cass. nn. 23345/2008, 9/1990 e 5307/1998)".
La comunicazione del passaggio di propriet�
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Pertanto, si ritiene che la qualit� di condomino non venga immediatamente acquisita dall'acquirente, ma solo dal momento in cui quest'ultimo dia pubblicit� della vicenda translativa alla gestione del Condominio.
L'amministratore, in pratica, pur essendo preposto alla cura del registro di anagrafe condominiale, non deve anche divenire un "investigatore", gravando sull'acquirente l'onere di comunicare l'avvenuto passaggio di propriet�.
Pertanto, ha concluso il giudice di Roma, in caso di mutamenti nella titolarit� delle unit� immobiliari condominiali, non potendosi onerare l'amministratore condominiale di una sistematica consultazione dei registri immobiliari, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio tale passaggio di propriet�.
Venditore obbligato in solido con acquirente finch� non comunica trasferimento all'amministratore
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Solo in tal modo, dunque, si ritiene possibile consentire all'amministratore di tenere un'anagrafe condominiale aggiornata e coerente con la realt� dei fatti, come richiesto dal codice civile.
L'esatta individuazione del titolare della propriet� dell'immobile e/o di altro diritto reale o di godimento sullo stesso, infatti, consente altres� di identificare colui che deve essere convocato in assemblea o nei confronti del quale far scattare le azioni di recupero dei crediti derivanti da oneri condominiali non pagati.
Delle formalit� richieste per adempiere a tali formalit�, sembra dare conferma lo stesso art. 1130 c.c., a norma del quale "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni". Ancora, si legge nel codice, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Lo stesso precedente proprietario dovrebbe impegnarsi per rendere noto il trasferimento dell'immobile o la concessione di un diritto reale o di godimento: il nuovo ultimo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., infatti, stabilisce che "chi cede diritti su di un immobile resta vincolato in solido con l'acquirente fintantoch� non comunichi all'amministratore copia autentica dell'atto che determina il trasferimento del titolo".