di Valeria Zeppilli – La rendita catastale è un elemento molto importante della descrizione catastale di un bene, in quanto è su tale valore che si calcola l'ammontare delle tasse che si pagano sugli immobili, sulla loro compravendita e sulla successione che li riguarda.
La sua revisione, quindi, è un passaggio che comporta non pochi risvolti nelle tasche dei proprietari.
- Cos'è la rendita catastale
- Revisione della rendita catastale
- Come avviene la revisione della rendita catastale
Cos'è la rendita catastale
Più precisamente, la rendita catastale è il valore economico che viene attribuito agli immobili, siano essi terreni o fabbricati, dall'Agenzia delle entrate, tenendo conto delle loro caratteristiche e delle zone in cui sono ubicati.
Per conoscerla occorre recarsi in Catasto o chiedere una visura catastale tramite un intermediario abilitato.
Revisione della rendita catastale
Le varie località, tuttavia, possono modificarsi nel corso degli anni in maniera anche molto significativa, con la conseguenza che una zona che un tempo era prestigiosa può smettere di esserlo o viceversa.
Se si verifica una tale evenienza, l'amministrazione fiscale provvede alla revisione della rendita catastale, innalzandola o abbassandola a seconda dei casi.
Chiaramente, una rendita più bassa è più vantaggiosa per il proprietario, che paga meno tasse e, nel caso in cui intende vendere il bene, ha più possibilità di riuscire a farlo a delle buone condizioni.
Come avviene la revisione della rendita catastale
Per le conseguenze che comporta, la revisione della rendita catastale può essere fatta correttamente solo seguendo uno specifico iter, che di recente è stato peraltro puntualizzato dalla Corte di cassazione nella sentenza numero 22671/2019 qui sotto allegata.
Sostanzialmente, si tratta di un procedimento fondato su presupposti che devono essere compresi dal contribuente in maniera esatta.
Revisione su richiesta del Comune
Di norma, la revisione della rendita avviene su richiesta del Comune, in forza di quanto previsto dall'articolo 1, comma 335, della legge numero 311/2004. Tale richiesta è possibile quando il valore medio di mercato del bene immobile si discosta dal valore catastale ufficiale di oltre il 35%.
La domanda di revisione deve basarsi sull'indicazione dettagliata, da parte del Comune, degli interventi e delle trasformazioni urbane che hanno determinato la riqualificazione dell'area.
Inoltre, è indispensabile calcolare il valore medio di mercato della zona utilizzando i prezzi delle compravendite. Eventuali altri fattori utilizzati a tal fine, come quelli urbanistici o ambientali, devono essere provati e devono risultare efficaci.
Infine, per calcolare il valore catastale medio occorre considerare non i valori medi delle singole microzone ma i valori medi delle singole unità.
Abbassamento della rendita su richiesta del cittadino
Se i Comuni, di norma, si fanno promotori della revisione in aumento della rendita catastale, è comunque possibile anche che la stessa venga diminuita.
Della diminuzione, generalmente, si fanno promotori i cittadini che, a tal fine, debbono presentare un'apposita istanza all'Agenzia delle entrate.
Tale istanza è legittima e può essere accolta in tre ipotesi:
- se l'immobile si trova in uno stato di conservazione tale da far ritenere una sua riduzione di valore;
- se è variata la destinazione d'uso dell'immobile con riduzione del relativo valore;
- se cambia la categoria catastale o la superficie catastale dell'immobile e, di conseguenza, si modificano i vari dati catastali.