di Lucia Izzo - L'uso dell'ascensore può essere considerato un diritto individuale inviolabile? Così sembrerebbe leggendo la sentenza n. 21909/2019 con cui la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un condomino che aveva impugnato due delibere assembleari riguardanti l'installazione di un ascensore nel vano scale, senza tuttavia prevedere che raggiungesse l'ultimo piano nel quale erano ubicati due suoi appartamenti.
- Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile
- Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini
- Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea
- Eliminazione barriere architettoniche
Uso ascensore in condominio: diritto inviolabile
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Il giudice del gravame, tuttavia, aveva escluso che il diritto all'uso dell'ascensore fosse annoverabile tra i diritti individuali inviolabili. Gli Ermellini rammentano che sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell'assemblea, incidenti su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un condomino.
Nel caso in esame, le delibere incidono sul diritto del singolo (proprietario dell'ultimo piano) rispetto all'utilizzo di un bene comune (ascensore) perché gli impediscono un uso pieno e incidono anche sul valore della proprietà esclusiva. I giudici di Cassazione ritengono che la sentenza gravata abbia "escluso apoditticamente che un diritto all'utilizzo dell'ascensore possa essere annoverato tra i diritti individuali inviolabili". Da qui la conclusione che le delibere impugnate sono da ritenersi nulle.
Niente ascensore se lede i diritti di altri condomini
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Non è la prima volta che il tema riguardante l'ascensore in condominio giunge innanzi ai giudici e, anzi, in taluni casi le pronunce sembrano andare in controcorrente rispetto a quanto affermato nella pronuncia summenzionata.
Di norma, l'installazione dell'ascensore in condominio è accolta con favore, trattandosi di innovazione finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche e al miglioramento dell'accessibilità condominiale.
Tuttavia, come disposto dall'art. 1120 c.c., "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".
Una conclusione confermata dalla Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 24235/2016), secondo cui "anche nell'ipotesi dell'installazione di un ascensore, ancorché volto a favorire le esigenze di condomini portatori di handicap, ove detta innovazione sia lesiva dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative, e ove l'installazione renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino", l'innovazione è da ritenersi illegittima.
Ascensore in condominio e autorizzazione dell'assemblea
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Per installare un ascensore in condominio, a norma dell'art. 1120 c.c., si richiede di norma una delibera assembleare sostenuta dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Qualora l'installazione sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, invece, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In diversi casi la Corte di Cassazione ha ritenuto legittima l'installazione di un ascensore a spese di un solo condomino, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea (cfr. sent. 10852/2014, ord. 31462/2018).
Gli Ermellini, rammentano che "in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.".
Anche il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 12791/2015, ha consentito a un condomino di prolungare a proprie spese la corsa dell'ascensore sino al suo piano senza necessità di una delibera assembleare. Secondo il giudice meneghino "non si richiede una preventiva autorizzazione assembleare che abiliti il singolo condomino ad effettuare un uso più intenso della cosa comune realizzando delle innovazioni sia pure nei limiti posti dalla legge". Tuttavia, il condomino dovrà rispettare quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1120 del codice civile.
Eliminazione barriere architettoniche
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Per i giudici di Palazzo Cavour, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, del codice civile. E in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, l'ascensore può essere installato, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dal codice civile.
Esiste un principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.