di Valeria Zeppilli – I pubblici registri immobiliari sono dei registri che raccolgono gli atti, i contratti e le informazioni che riguardano i beni immobili siti in Italia e i diritti reali su di essi insistenti.

• Pubblici registri: i beni immobili
• Pubblici registri immobiliari: gli atti da trascrivere
• Pubblici registri immobiliari: effetti della trascrizione
• Trascrizione nei pubblici registri immobiliari: la domanda
• Pubblici registri immobiliari: conservazione dei titoli
• Pubblici registri immobiliari: gli obblighi del conservatore

Pubblici registri: i beni immobili

Prima di analizzare meglio la funzione e il contenuto dei pubblici registri immobiliari è quindi fondamentale comprendere bene cosa si intende per beni immobili.

La definizione è fornita dall'articolo 812 del codice civile, in forza del quale sono beni immobili:

• il suolo,
• le sorgenti e i corsi d'acqua,
• gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e tutto ciò che è incorporato al suolo, naturalmente o artificialmente,
• i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Tutti i beni non ricompresi nel suddetto elenco sono mobili.

Pubblici registri immobiliari: gli atti da trascrivere

Chiarito cosa si intende per bene immobile, vediamo quali sono gli atti che li riguardano per i quali la legge prevede la trascrizione nei pubblici registri.

In particolare, il codice civile impone la trascrizione per:

• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta, che costituiscono la comunione dei predetti diritti e che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
• gli atti tra vivi di rinuncia a tutti i predetti diritti;
• i provvedimenti emessi nell'ambito dell'esecuzione forzata che trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, ad eccezione della vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
• gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
• i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore a nove anni;
• gli atti e le sentenze dai quali risulta la liberazione o la cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per più di tre anni;
• i contratti di società e di associazione che conferiscono il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, se la società o l'associazione ha una durata superiore a nove anni o indeterminata;
• gli atti di costituzione dei consorzi che hanno il predetto effetto;
• i contratti di anticresi;
• le transazioni che hanno per oggetto controversie su tutti i diritti sopra menzionati;
• le sentenze che ne operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione.

Altri atti soggetti a trascrizione nei pubblici registri

Vanno poi trascritti gli atti o i provvedimenti che producono uno dei predetti effetti in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari, purché la legge non preveda che la trascrizione non serve o è richiesta a effetti diversi.

Inoltre, nei casi specifici previsti dall'articolo 2643-bis del codice civile, la trascrizione è richiesta anche per i contratti preliminari che risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.

Infine, si devono trascrivere:

• gli atti costitutivi di vincolo previsti dall'articolo 2645-quater c.c.;
• le divisioni che hanno per oggetto beni immobili, i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto, i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti e i verbali di estrazione a sorte delle quote;
• la domanda di divisione giudiziale e l'atto di opposizione indicato dall'articolo 1113 c.c., per gli effetti ivi enunciati;
• la costituzione dl fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione tra coniugi, gli atti di acquisto di beni personali, se hanno per oggetto beni immobili;
• l'accettazione di eredità e l'acquisto di legato, nei casi previsti dall'articolo 2648 c.c.;
• la cessione di beni immobili ai creditori;
• le sentenze, nei casi previsti dall'articolo 2651 c.c.;
• le domande giudiziali, nei casi previsti dagli articoli 2652 e 2653 c.c..

La trascrizione è invece una possibilità, da utilizzare per l'opponibilità a terzi, per gli atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela relativi a disabili, a pubbliche amministrazioni o ad altri enti o persone fisiche.

Pubblici registri immobiliari: effetti della trascrizione

La trascrizione nei pubblici registri immobiliari ha un effetto fondamentale, in quanto solo una volta che la stessa è stata eseguita, gli atti producono effetto riguardo a terzi.

Tuttavia, la trascrizione, anche una volta eseguita, non ha effetto contro colui che ha trascritto una trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, anche se l'acquisto risale a una data anteriore.

Non hanno effetto, rispetto ai creditori, le trascrizioni o iscrizioni di diritti acquistati verso il debitore, se eseguite dopo che la cessione è stata trascritta.

In ogni caso, la trascrizione, a prescindere da chi la faccia, giova a tutti coloro che vi hanno interesse.

Trascrizione nei pubblici registri immobiliari: la domanda

La domanda di trascrizione nei pubblici registri immobiliari va presentata al conservatore, producendo una copia autenticata del titolo, se si tratta di un atto pubblico o di una sentenza, o l'originale, se si tratta di scritture private. Se l'originale è depositato presso un notaio o un pubblico archivio, però, è sufficiente la copia autenticata dal notaio o dall'archivista.

La domanda di trascrizione di una domanda giudiziale, invece, va fatta presentando una copia autentica del documento che la contiene, con la relata di notifica alla controparte.

Se, infine, la domanda di trascrizione ha a oggetto un acquisto a causa di morte, occorre presentare il certificato di morte del de cuius e una copia o un estratto autentico dell'eventuale testamento.

Ai predetti documenti va sempre allegata la cosiddetta nota di trascrizione.

Il conservatore può rifiutare di ricevere una nota o un titolo solo se non è intelligibile o non ha i requisiti previsti dalla legge come indispensabili. Negli altri casi è tenuto a ricevere la consegna senza ritardo, a eseguire le trascrizioni, le iscrizioni o le annotazioni e a spedire le copie o i certificati.

Il programma UNIMOD

Si precisa che l'Agenzia delle entrate, con provvedimento del 25 novembre 2019, ha stabilito che, dal 1° marzo 2020, la redazione delle note di trascrizione, iscrizione e annotazione nei registri immobiliari da presentare su supporto informatico dovrà essere fatta con il programma UNIMOD, così come avviene per le presentazioni telematiche.

Pubblici registri immobiliari: conservazione dei titoli

I titoli consegnati per la trascrizione nei pubblici registri sono custoditi dal conservatore negli archivi, in appositi volumi. Uno degli originali della nota va inserito, con una numerazione progressiva annuale, nella raccolta delle note che costituisce il registro particolare delle trascrizioni.

Il conservatore deve poi tenere un registro generale d'ordine nel quale ogni giorno annota, secondo l'ordine di presentazione, i titoli che gli sono rimessi ai fini della trascrizione, dell'iscrizione o dell'annotazione.

Pubblici registri immobiliari: gli obblighi del conservatore

Il conservatore dei registri immobiliari è tenuto a rilasciare una copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni o il certificato che esse non vi sono a chiunque ne faccia richiesta.

Inoltre, deve permettere l'ispezione dei registri e rilasciare copia dei documenti che conserva in originale o i cui originali sono depositati negli atti di un notaio o in un pubblico archivio al di fuori della circoscrizione del tribunale nella quale ha sede il suo ufficio.