di Annamaria Villafrate - La Cassazione con la sentenza n. 34156/2019 (sotto allegata)corregge l'errore commesso dalla Corte d'Appello che ha rigettato il ricorso di un locatore per aver applicato erroneamente una SU che si riferiva alla diversa ipotesi del patto occulto relativo alla maggiorazione del canone, insussistente nel caso di specie. Nella vicenda portata all'attenzione della cassazione il contratto non deve essere dichiarato nullo perché in questo caso tra le parti non è intercorso alcun patto finalizzato poi alla maggiore del canone. I contraenti hanno convenuto il canone reale fin dall'inizio, per cui è applicabile il principio sancito dalla Cassazione n 23601/2017 che prevede la possibilità di sanare il contratto con efficacia ex tunc, se si provvede alla registrazione dello stesso, anche se tardivamente rispetto al termine dei 30 giorni, in quanto questo non deve considerarsi perentorio, ma stabilito solo per consentire al conduttore, in caso d'inosservanza, un contratto 4+4. Al giudice del rinvio il compito di decidere in base ai chiarimenti della corte.

• Contratto nullo per tardiva registrazione
• Il ricorso in Cassazione
• La registrazione tardiva sana la nullità della locazione se il canone è reale

Contratto nullo per tardiva registrazione

Un locatore viene convenuto in giudizio da un soggetto il quale chiede la risoluzione del contratto perché, pur avendo preso in locazione un immobile, di fatto non ne ha mai ottenuto la disponibilità. Nella domanda chiede anche la restituzione dei canoni corrisposti in anticipo per un valore di 25.000 euro e 4.8489,50 a titolo di rimborso spese, per essere stato costretto a soggiornare in albergo. Il locatore chiede il rigetto delle domande e in via riconvenzionale la condanna della conduttrice al pagamento di 31.291,66 euro per i canoni dovuti.

Il Tribunale rigetta la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento delle spese di soggiorno in hotel, dichiarando nullo il contratto per tardiva registrazione e condanna il locatore alla restituzione dei 25.000 euro corrisposti a titolo di canoni anticipati. Rigettata anche la domanda riconvenzionale de locatore. La Corte d'Appello a cui ricorre il locatore conferma la sentenza di primo grado e lo condanna a pagare le spese di lite.

Il ricorso in Cassazione

Il locatore soccombente in primo e secondo grado ricorre in Cassazione denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1, co. 346 della legge 311/2004, dell'art 1418 c.c, dell'art 13, co. 1 del dlgs n. 471/1997 sul ravvedimento sanante in caso di errori o omissioni nel versamento delle imposte e dell'art. 10 co. 3 della legge n. 212/2000. Per il locatore la Corte d'Appello si sarebbe limitata ad applicare il precedente contenuto nella SU n. 18212/2015 che si riferisce all'ipotesi del patto occulto relativo alla maggiorazione del canone, che in questo caso non sussiste.

La corte ha concluso in sostanza che la registrazione tardiva, facendo emergere il sommerso sana ex tunc il contratto nullo non registrato. Il Giudice invoca poi due Cassazioni che, contrariamente alla SU n. 18212/2015 ritengono che la tardiva registrazione abbia effetto sanante retroattivo della nullità del contratto, una volta pagata l'imposta.

La registrazione tardiva sana la nullità della locazione se il canone è reale

La Cassazione, con sentenza n. 34156/2019 accoglie il ricorso del locatore in quanto la Corte d'Appello nel rigettarne le richieste ha fatto applicazione di un principio sancito dalla SU 18212/2015, che in effetti, come sostenuto giustamente dal ricorrente non si applica al caso di specie. La sentenza fa infatti riferimento al diverso caso del patto occulto per poi maggiorare il canone.

Nella vicenda in esame va piuttosto applicato più correttamente quanto sancito dalla Cassazione n. 23601/2017 per la quale "il contratto di locazione di immobili sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, ove non registrato nel termine è nullo ai sensi dell'art 1 comma 346 della l. n. 311/2004; tuttavia la registrazione tardiva- tanto per effetto dell'art 4 del dpr 26 aprile 1986 n. 131 (testo unico imposta di registro), che nel prevedere l'obbligo di registrazione del contratto nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione ne ammette la sanatoria con registrazione tardiva, con applicazione delle relative sanzioni al contravventore, al quale, oltretutto, il sistema tributario consente il ricorso allo strumento del c.d ravvedimento operoso (art 13 dlgs 18 dicembre 1997 n. 472), quanto ai sensi dell'art 10 dello Statuto del contribuente, a mente del quale "le violazioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto" - lo sana, posto che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento (entrambi i termini da intendersi , come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente inteso riservato al momento esecutivo del rapporto). Tale registrazione rimessa all'iniziativa di entrambe le parti, locatore e conduttore, san il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo giacché una soluzione diversa si risolverebbe in un inaccettabile "novazione del contratto originario (indirettamente) per factum principis, inficiando la "disciplina legale della durata del contratto."

Non solo la cassazione chiarisce che il termine di 30 giorni previsto per procedere alla registrazione del contratto non deve considerarsi perentorio. Esso viene imposto al locatore per permettere al conduttore di ottenere, in caso d'inosservanza, un contratto di locazione 4+4 e un canone pari al triplo della rendita catastale la registrazione tardiva quindi non è illegittima e consente comunque di sanare la nullità dell'accordo.

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