Avv. Floriana Baldino - Un nuovo aiuto ai consumatori in difficolt� arriva anche dal decreto fiscale approvato questo fine d'anno. Al decreto (decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124) in sede di conversione, definitivamente approvata al Senato il 17 dicembre 2019, pubblicata in Gazzetta il 24/12/2019 ed entrata in vigore il 25/12/2019 � stata apportata un'importante modifica riguardante i debitori cui sia stata pignorata l'abitazione principale da parte di una banca o di una societ� di recupero crediti.

• 1. Il fondo salva-casa
• 2. Decreto fiscale e legge salva-suicidi: differenze e similitudini
• 3. Come salvare la casa dalla procedura esecutiva
• 4. L'aiuto dei parenti
• 5. Fondo salva-casa: serve decreto attuativo
• 6. La garanzia

Il fondo salva-casa

L'art. 41-bis del d.l. n. 124/2019, articolo aggiunto nel corso dell'iter parlamentare di conversione, ha modificato alcuni articoli del precedente decreto, prevedendo, per i mutui ipotecari sottoscritti per l'acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive, il blocco delle procedure, ovvero delle aste, in determinati e particolari casi.

Recita il testo: "Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu' gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una societ� veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore, e' conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilit� di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo."

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Decreto fiscale e legge salva-suicidi: differenze e similitudini

� chiaro che questa norma richiama e ricorda fedelmente la legge sul sovraindebitamento, legge 3/2012, infatti si legge anche in questa previsione "nei casi pi� gravi di crisi economica dei consumatori�con il beneficio dell'esdebitazione".

Torna quindi, nel decreto fiscale, la figura del "consumatore in grave crisi di liquidit�" e "dell'esdebitazione" fattispecie di cui gi� altre volte abbiamo ampiamente trattato parlando del sovraindebitamento e della crisi economica e/o di liquidit� dei cittadini.

L'attuale previsione, tuttavia, differisce dalla legge 3/2012 perch� la sua applicazione sar� eccezionale, temporanea e non ripetibile e potr� bloccare solo le procedure esecutive avviate tra il 1� gennaio 2010 ed il 30 giugno del 2019.

Il blocco dell'azione esecutiva avverr� su istanza di parte, come per la legge del sovraindebitamento, ma nel decreto fiscale l'istanza da presentare al giudice dovr� essere congiunta, ovvero essa dovr� essere presentata, nella procedura esecutiva, congiuntamente, ed il creditore, ovvero la Banca, godr� di ampia discrezione e potr� decidere se concedere o meno la rinegoziazione del mutuo al debitore.

La procedura esecutiva in corso invece verr� bloccata con il deposito, nel processo esecutivo, dell'istanza contenente la richiesta di rinegoziazione del mutuo medesimo che dovr� avvenire entro e non oltre il termine perentorio del 31/12/2021, e la rinegoziazione del mutuo potr� essere richiesta alla medesima banca creditrice, istituto procedente nell'esecuzione, o ad un terzo istituto estraneo.

La banca creditrice tuttavia non sar� obbligata ad accettare la richiesta di rinegoziazione come gi� sopra accennato.

Come salvare la casa dalla procedura esecutiva

Ma vediamo ora nel dettaglio cosa prevede la norma in questo specifico articolo del decreto fiscale, l'art. 41 bis, dal titolo: "Mutui ipotecari per l'acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva".

Il secondo comma, art. 41 bis, del decreto fiscale, chiarisce i casi di applicazione della presente norma:

"Il presente articolo si applica al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:

a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;...

d) sia pendente un'esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1� gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

f) l'istanza sia presentata per la prima volta nell'ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell'articolo 2855 del codice civile nell'ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;

h) l'importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l'importo offerto non pu� essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;

i) il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'eta' del debitore, non superi tassativamente il numero di 80.

L'aiuto dei parenti

Altro aspetto molto interessante della su riportata norma si legge nel comma 3, sempre dell'articolo 41-bis: "Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso pu� essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalit� stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e' stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore".

Quindi se la persona esecutata, ovvero il debitore mutuatario, non riuscir� a trovare un finanziamento, potr� chiedere l'aiuto dei parenti.

Fondo salva-casa: serve decreto attuativo

Tuttavia questa norma non trova immediata applicazione, ma come specifica lo stesso comma 6 dell'articolo :

"Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d'Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalit� di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

a) il contenuto e le modalit� di presentazione dell'istanza di rinegoziazione;

b) le modalit� con cui il giudice procede all'esame dell'istanza, alla verifica del conseguimento delle finalit� di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all'estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell'eventuale banca terza finanziatrice nell'ipoteca".

La garanzia

Altro aspetto importante da evidenziare di questa norma � la previsione di intervento in garanzia, a prima richiesta, rilasciata da un'apposita sezione speciale del Fondo di Garanzia per la prima casa, legge 147/2013. La garanzia della sezione speciale potr� essere concessa nella misura del 50% dell'importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento, ma si ricorda che l'istanza che si andr� a depositare dovr� essere congiunta, ovvero presentata dal debitore unitamente al creditore, banca e mutuatario.