Avv. Fabio Olivieri - In questo momento, in molti si sono chiesti quali siano le sorti dei contratti di locazione commerciale, vale a dire se il conduttore esercente una attivit� possa omettere ovvero sospendere le mensilit� durante le quali debba rimanere chiuso al pubblico.
L'ordine di chiusura delle attivit� commerciali rappresenta senz'altro un factum principis assoluto, oggettivo e imprevedibile, ma solo ed esclusivamente temporaneo.
- Canone di locazione commerciale: le soluzioni prospettate
- Una soluzione pi� ragionata
- La soluzione "pratica"
- La strategia da seguire: la mediazione
Canone di locazione commerciale: le soluzioni prospettate
Tanto pi� che il canone di locazione � una obbligazione annuale a prescindere dalle rate mensili che rappresentano solo una modalit� di pagamento.
N� pu� essere d'aiuto il principio dell'eccessiva onerosit� sopravvenuta di cui all'art. 1467 c.c. poich� rileva solo ai fini della risoluzione del contratto (si d� invece per scontato che il conduttore abbia interesse a proseguire il rapporto contrattuale).
Potrebbe per� farsi applicazione dell'art. 1464 "Dell'impossibilit� parziale" per la quale � legittimo ottenere una riduzione della prestazione.
Una soluzione pi� ragionata
A parere dello scrivente, i principi generali in materia di contratto suggeriscono quale sia la strada da intraprendere.
Anzitutto, vanno prese in considerazione le norme di cui agli artt. 1362-1371 (Capo IV del Codice Civile "Dell'interpretazione del contratto") le quali codificano i criteri di ermeneutica contrattuale secondo una ben precisa gerarchia.
Proprio l'ultima norma prevede che "Qualora, nonostante l'applicazione delle norme contenute in questo capo, il contratto rimanga oscuro, esso deve essere inteso nel senso meno gravoso per l'obbligato".
Non siamo di fronte a contratti dall'oggetto oscuro strictu sensu, ma si potrebbe validamente sostenere che il contratto sia oscuro in parte qua non disciplina le sorti del canone in caso di emergenza sanitaria.
Dunque, sempre in base ai principi generali, si potrebbe chiedere l'integrazione anche ope judicis del valore negoziale ex art. 1374 cc, sul presupposto che le parti non hanno disciplinato alcuni aspetti del rapporto.
La soluzione "pratica"
In base all'art. 65 del Decreto Cura Italia, "ai soggetti esercenti attivit� d'impresa � riconosciuto, per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1."
Attraverso uno sforzo interpretativo, si potrebbe pertanto chiedere � in via bonaria ovvero al giudice - la riduzione del 40% del canone quantomeno per la mensilit� di marzo.
La strategia da seguire: la mediazione
Percorsa inutilmente la via bonaria, sarebbe da intraprendere la mediazione senza aspettare che sia il proprietario a procedere con ricorso per decreto ingiuntivo ovvero con la convalida di sfratto di morosit�.
La pendenza della mediazione, quantomeno, potrebbe offrire al giudice delle valide motivazioni per rigettare l'istanza di provvisoria esecuzione ex art. 648 cpc ovvero per evitare l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc.