Anche gli studenti universitari fuorisede si sono trovati, durante questo periodo di emergenza sanitaria, ad affrontare diverse difficolt� tra cui, su tutte, quelle legate agli affitti. Molti giovani, infatti, sono rientrati e stanno trascorrendo questo periodo nei Comuni d'origine vista anche la chiusura delle universit� gi� a partire dal 4 marzo, ovvero prima del lockdown generalizzato e degli stringenti divieti di spostamento previsti dal Governo su tutto il territorio nazionale.

Nonostante ci�, gli affitti delle stanze o delle case sono rimasti attivi e le famiglie, ulteriormente messe in ginocchio dalle difficolt� economiche conseguenti all'epidemia di COVID-19, si trovano nella paradossale situazione di dover pagare i canoni d'affitto dei domicili universitari rimasti vuoti e addirittura eventuali bollette. Spese che, soprattutto in questo periodo, pesano molto sul bilancio mensile.

Cerchiamo di rispondere dunque alle numerose istanze pervenute alla nostra redazione:

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In simili situazioni, si chiedono in molti, � possibile ottenere la sospensione o riduzione del canone di locazione? E con quali conseguenze? In primis, bisogna sempre guardare a quanto previsto dal contratto. La legge n. 431/1998 sugli affitti per uso abitativo consente espressamente di stipulare contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari.

Questa tipologia di contratto, di durata da 6 mesi a 36 mesi (con cauzione massima di 3 mesi), pu� essere sottoscritta o dal singolo studente (o genitore) o da gruppi di studenti universitari fuori sede. Per la stipula viene utilizzato il contratto tipo (Modello C) allegato alla c.d. Convenzione nazionale a cui la legge affida il compito di individuare i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi. La disciplina viene solitamente integrata anche da accordi territoriali.

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Il contratto di locazione per studenti universitari si rinnova automaticamente alla prima scadenza, per lo stesso periodo di tempo originariamente previsto. Al conduttore, prima della scadenza, � consentito esercitare la disdetta dando un preavviso di almeno 3 mesi. Solitamente, nel contratto-tipo � prevista anche la possibilit� per il conduttore di recedere in qualsiasi momento, con il medesimo preavviso, in caso di gravi motivi, inviando una apposita comunicazione al locatore.

Si ritiene che tra i gravi motivi possa annoverarsi anche l'epidemia da COVID-19 e il blocco alla circolazione imposto dal Governo, soprattutto ove la crisi si protragga a lungo. Nei tre mesi che seguono la comunicazione, infatti, l'affitto dovr� continuare a essere pagato.

Il mancato versamento dei canoni fa incorrere l'inquilino nel rischio di una procedura di messa in mora e anche la disdetta che avvenga senza rispettare i termini previsti dal contratto potrebbe costargli, determinando ad esempio la ritenzione del deposito cauzionale. Ovviamente, resta salva la possibilit� per le parti di raggiungere un mutuo accordo per provvedere a una risoluzione consensuale anticipata del contratto (cfr. art. 1372 c.c.).

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In realt�, molti inquilini, in vista di un'eventuale ripresa delle attivit�, sono interessati a mantenere i propri affitti, ma al contempo vorrebbero evitare di pagare le spese per le case e le stanze lasciate vuote. Purtroppo, al momento, nel novero degli interventi messi in atto dal Governo non sono presenti agevolazioni in tal senso, ovvero interventi per supportare economicamente le famiglie e alleggerire l'impatto affitti sugli studenti universitari fuori sede.

Pertanto, non sembra possibile, allo stato degli atti, poter beneficiare di una sospensione del pagamento dei canoni a meno di non accordarsi in qualche modo col padrone di casa.

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In effetti, innanzi alle oggettive difficolt� di versare i canoni di locazione, la migliore soluzione in assenza di un intervento legislativo, � proprio quella di accordarsi col padrone di casa per proseguire comunque la locazione con un minore esborso economico, magari rinegoziando il canone: l'accordo raggiunto con l'inquilino che prevede un canone ridotto andr� registrato entro 30 giorni utilizzando il Modello 69 disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Si evidenzia che, ai sensi dell'art. 19 del D.L. n. 133/2014, "La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere � esente dalle imposte di registro e di bollo".

Molti locatari si sono gi� mossi in tal senso, abbassando i canoni di loro volont�, ma purtroppo non si tratta della maggioranza di essi. Anche alcune Regioni si sono gi� mosse per venire incontro agli studenti, tra cui Lazio, Sicilia e Toscana che hanno stanziato fondi regionali per venire incontro ai cittadini in difficolt� nel pagamento dei canoni di locazione degli studenti fuori sede. Per una chiara disciplina della situazione sar� per� necessario che Stato, Regioni e Comuni adottino misure decisive e specifiche, magari proprio volte a incentivare accordi e negoziazioni, oppure in termini di agevolazioni e detrazioni fiscali.

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