• La zona di franchigia prevista dal Dpr 380/2001
• Interpretazioni della giurisprudenza
• Limiti quantitativi

La zona di franchigia prevista dal Dpr 380/2001

In tal caso si parla di parziale difformità dal permesso di costruire e l'art. 34 del DPR 380/2001 prevede che le parti non conformi siano rimosse dal responsabile dell'abuso.

Sempre l'art. 34 prevede una "zona di franchigia" nel senso che un intervento, in sé parzialmente difforme, realizzato però entro il limite della c. d. "tolleranza di cantiere", non è riconducibile nella categoria della difformità parziale, ma rientra nella irrilevanza ai fini edilizi, con la conseguenza della sua non sanzionabilità.

La zona di franchigia è stabilita dal comma 2-ter dello stesso art. 34 secondo cui "non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali".

Tale disposizione (che è entrata in vigore nel 2011) ha recepito l'orientamento giurisprudenziale secondo cui lievi scostamenti rispetto alle misurazioni previste in progetto, i quali si presentino plausibili nell'ambito della tecnica costruttiva utilizzata, non possono considerarsi come difformità rispetto al titolo edilizio rilasciato, dovendosi essi farsi rientrare nel margine di tollerabilità consueto, legato sia alla difficoltà di perfetta realizzazione delle previsioni di progetto sia ai limiti degli strumenti di misurazione.

Il regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata introdotto con il DPR 31 del 13 febbraio 2017, ha esteso la tolleranza del 2% anche agli interventi soggetti a vincolo paesaggistico. Secondo il regolamento, infatti, non sono da considerare abusivi dal punto di vista paesaggistico, le opere e gli interventi edilizi che siano stati realizzati discostandosi - entro il limite del 2 per cento - dalle misure previste nel progetto autorizzato ai fini paesaggistici e relativi a cinque parametri: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell'area di sedime.

Interpretazioni della giurisprudenza

Nelle applicazioni giurisprudenziali la percentuale è computata sul complesso dell'unità immobiliare e non rispetto ai singoli elementi architettonici: come stabilisce, ad esempio, la sentenza del TAR Veneto, n. 225 del 2020 che fa riferimento all'altezza "effettiva".

Sempre secondo i giudici amministrativi, per valutare la rilevanza degli scostamenti, non si deve fare riferimento alle definizioni ed al metodo di misurazione degli elementi geometrici contenute nel piano regolatore comunale.

I parametri urbanistici, infatti, definiscono gli elementi rilevanti per la determinazione della capacità edificatoria di un fondo. Ad essi può farsi riferimento per valutare la sostanziale conformità alla disciplina urbanistico-edilizia di un intervento realizzato in difformità dal progetto assentito ai fini di una sanatoria (così TAR Veneto, n. 1013 del 2019).

Limiti quantitativi

L'ipotesi regolata dal comma 2-ter dell'art. 34 DPR 380/2001 definisce, invece, i limiti quantitativi entro i quali gli eventuali scostamenti dalle misure progettuali non sono ritenuti causa di difformità dell'opera rispetto al progetto.

L'art. 34 infatti, si riferisce espressamente alle "misure progettuali" e consente di escludere, come abbiamo visto, dall'ambito delle difformità rilevanti ai fini sanzionatori quelle che si verificano a causa di un fisiologico scarto tra la precisione del disegno e la realizzazione, o dalla consistenza dei materiali, o dalla necessità di modesti adeguamenti in sede esecutiva e, pertanto, non possono che rilevare le misure effettive delle opere realizzate.

Non è poi necessario che la difformità sia "contestuale" alla realizzazione del fabbricato in quanto, come ha osservato il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 4504 del 2018, l'art. 34 non contiene "riferimento alcuno a limiti di carattere temporale, ma sembra riferirsi in via esclusiva alla entità dell'intervento realizzato, nel senso che le violazioni di altezza, distacchi, cubature e superfici non devono superare il 2% delle misure progettuali".

Avv. Andrea Berto del foro di Vicenza