Regolamento di condominio: niente multa oltre gli 800 euro

Data: 28/07/2020 08:00:00 - Autore: Annamaria Villafrate

Impugnazione delibera violazione regolamento condominiale
Le sanzioni sono previste per la violazione di una diversa norma del Regolamento
Conduttrice occupa abusivamente un'area condominiale
Delibera nulla: le sanzioni superano il limite degli 800 euro

Impugnazione delibera violazione regolamento condominiale

La sentenza n. 942/2020 del Tribunale di Trani del 15 giugno 2020 (sotto allegata) precisa che ai condomini non si possono irrogare sanzioni che l'assemblea di volta in volta individua secondo la sua opportunità. Le sanzioni infatti possono essere comminate solo in caso di violazioni specifiche del Regolamento. L'importo della sanzione inoltre non può superare il limite degli 800 euro fissato dall'art. 70 delle disp. att. c.c..

L'usufruttuario e il nudo proprietario di un immobile e il proprietario di un secondo immobile citano in giudizio il Condominio in cui sono ricompresi i suddetti appartamenti, per sentire dichiarare la nullità o in subordine l'annullamento della delibera condominiale nella parte in cui irroga nei loro confronti una sanzione di 10.500 euro. I condomini chiedono anche la nullità o l'annullamento di delibere propedeutiche o collegate a quella oggetto di impugnazione, la condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite, di quelle per la mediazione e la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata.

Le sanzioni sono previste per la violazione di una diversa norma del Regolamento

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Per i condomini la delibera è nulla per le seguenti ragioni:

le due unità immobiliari sono locate a un commerciante che vende frutta e verdura;
l'amministratore, dopo aver contestato la violazione ha minacciato di applicare la sanzione giornaliera di 125 euro;
nel bilancio consuntivo del 2016 sono state iscritte a debito le somme di 10.500 euro a carico di ciascuno a titolo di sanzione per occupazione abusiva degli spazi condominiali per 70 giorni;
la delibera che infligge loro la sanzione viola l'art. 70 delle disp. att. c.c e il Regolamento. I Condomini fanno presene infatti che le sanzioni sono previste in caso di violazione dell'art. 11 del Regolamento e non dell'art. 10;
la delibera duplica la sanzione nei confronti di entrambi i condomini;
la violazione di occupazione abusiva contestata riguarda marciapiedi che non sono di proprietà del Condominio ma pubblici;
identificazione erronea del trasgressore che non è il locatore ma il conduttore;
violazione dell'art 12 del Regolamento condominiale che regola il procedimento di irrogazione della sanzione e applicazione nulla di detta regola perché dispone il versamento dell'importo della sanzione al fondo straordinario, in contrasto con quanto disposto dall'art 70 delle disp. Att. il quale prevede che le sanzioni debbano confluire nel fondo per le spese ordinarie.

Conduttrice occupa abusivamente un'area condominiale

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Il Condominio si costituisce ed eccepisce:

la decadenza dall'impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.;
la sua infondatezza visto che la società conduttrice ha occupato abusivamente un'area condominiale;
la legittimità della quantificazione della sanzione;
l'illecita occupazione del marciapiede e del fabbricato condominiale, in quanto la conduttrice con i suoi rifiuti invade la zona antistante al fabbricato, ne imbratta la facciate e ha installato tende parasole difformi a quelle previste dal regolamento.

Il Condominio chiede quindi l'autorizzazione a chiamare in causa la società conduttrice per chiedere:

la rimozione delle postazioni fisse e mobili installate abusivamente;
che le venga vietato di esporre la merce nelle superficie che contornano il fabbricato;
la cessazione dell'occupazione abusiva nell'area antistante ai civici indicati;M
la condanna al risarcimento del danno da identificarsi nelle spese necessarie a ripristinare la facciata pari ad euro 4500,00, a togliere le tendere parasole e al pagamento in solido delle sanzioni irrogati ai condomini;
la condanna al pagamento delle spese di giudizio.

Delibera nulla: le sanzioni superano il limite degli 800 euro

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Dopo la chiamata in causa della società convenuta il Tribunale sospende l'efficacia esecutiva della deliberazione. Passando invece merito della questione il Giudice rileva che il Condominio, nel rispetto di quanto previsto dall'art 70 delle disp. att. c.c, ha irrogato la sanzione ai condomini in quanto pena di natura privata destinata a sanzionare le condotte dei destinatari del Regolamento.

Ciò nonostante la delibera è nulla perché le condotte contestate sono vietate non dall'art. 11 del regolamento, per le cui violazioni il successivo art. 12 prevede sanzioni da 50 a 250 euro rivalutabili in base agli indici Istat, ma dall'art. 10, che vieta lo svolgimento di attività rumorose, moleste o maleodoranti durante le ore diurne.

In sostanza il Condominio ha irrogato la multa per una violazione per la quale lo stesso Regolamento non prevede sanzione alcuna. La delibera inoltre, precisa il Giudice, non può basarsi su un potere generico di comminare sanzioni ai condomini in quanto previsto dal Regolamento, perché in contrasto con quanto sancito dall'art 70 disp. att. c.c. che richiede la violazione di specifiche violazioni delle regole.

Delibera nulla infine anche perché l'importo della sanzione irrogata ai condomini supera abbondantemente il limite degli 800 euro previsto dall'art 70 disp att c.c. in caso di recidiva.