Condominio: spese urgenti se non si può avvertire l'amministratore

Data: 08/08/2020 14:00:00 - Autore: Annamaria Villafrate

Interventi di manutenzione ordinaria "urgenti" nel condominio
Una spesa è urgente solo se non è possibile avvertire amministratore e assemblea
Spese in condominio: quando sono urgenti

Interventi di manutenzione ordinaria "urgenti" nel condominio

Con l'ordinanza n. 16341/2020 (sotto allegata) la Cassazione chiarisce che anche in un condominio minimo, non si possono eseguire opere di manutenzione ordinaria considerate "urgenti" per garantire la sicurezza del fabbricato, senza prima avvertire l'amministratore e l'assemblea e poi chiedere il rimborso. L'indifferibilità dei lavoro deve essere tale che deve essere impossibile comunicarlo a chi si occupa di amministrare il condominio e all'altro proprietario.

Conclusioni di una vicenda che ha inizio quando un Giudice di Pace accoglie la domanda avanzata dall'attore nei confronti del convenuto, a cui chiede il rimborso della somma di 2676,75 euro, corrispondente alla metà delle spese corrisposte dal 2009 a 2013 per procedere alla manutenzione del fabbricato del condominio minimo.

Il convenuto appella la decisione e il Tribunale osserva come in effetti le spese sostenute dall'attore per la manutenzione ordinaria, in quanto sostenute periodicamente, possiedono in realtà il carattere dell' "urgenza" ai sensi dell'art. 1134 c.c. in quanto fondamentali per garantire la sicurezza dell'edificio e a prevenire eventuali rischi per i proprietari e i terzi.

Per completezza si ricorda infatti che asi sensi dell'art 1334 c.c.: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente."

Una spesa è urgente solo se non è possibile avvertire amministratore e assemblea

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Rimasto soccombente anche in appello il convenuto ricorre in Cassazione sollevando i seguenti motivi di ricorso.

Con il primo contesta la violazione e la falsa applicazione dell'art 1134 c.c. perché secondo il ricorrente è urgente la spesa che deve essere sostenuta "nell'impossibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini, giacché, ove si tratti di esborsi altrimenti necessari, ma non indifferibili, occorre fare ricorso all'assemblea o all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1137 e 1105 c.c."
Con il secondo invece contesta come nella documentazione prodotta da controparte non ci sia riferimento alcuno alla retribuzione per l'amministrazione di cui ha l'attore ha chiesto il rimborso.

Spese in condominio: quando sono urgenti

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La Cassazione con l'ordinanza n. 16341/2020 accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo e rinvia al Tribunale affinché dedica anche sulle spese del giudizio di legittimità.

In merito al primo motivo del ricorso rileva che la definizione di spesa urgente fornita dal Tribunale non è conforme alla giurisprudenza di legittimità. A tale proposito gli Ermellini precisano infatti che: "Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto quando abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012, nella specie applicabile ratione temporis, quanto meno per le spese antecedenti al 18 giugno 2013). Ai fini dell'operatività dell'art 1134 c.c., va, allora, considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo. Spetta al singolo condomino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito."