Immobili: ecco il certificato che garantisce l'assenza di abusi

Data: 16/09/2020 23:00:00 - Autore: Annamaria Villafrate

Dl semplificazioni: stato legittimo degli immobili

Il dl semplificazioni n. 76/2020, nella versione definitiva approvata, all'art. 10 sancisce due importanti modifiche dell'art. 9 bis del Testo Unico dell'Edilizia D.P.R n. 380/2001. Il primo � il cambiamento della rubrica dell'articolo, che in virt� del dl semplificazioni diventa "Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili."

Il secondo consiste nell'aggiunta all'art 9 bis, dopo il comma 1 del nuovo comma 1 bis, il quale prevede che: "Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unit� immobiliare � quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unit� immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo � quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unit� immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altres� nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

In pratica il nuovo comma prevede un nuovo documento, in grado di attestare lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta di una dichiarazione asseverata, che comporta delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, che viene rilasciata da un tecnico abilitato, il quale attesta che l'immobile � stato costruito nel rispetto della legislazione urbanistica ed edilizia o che lo stesso presenta delle tolleranze costruttive che non compromettono l'agibilit� dell'immobile.

Che cosa significa "stato legittimo"?

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Per comprendere che cosa si intende per stato legittimo dell'immobile � sufficiente leggere il nuovo comma 1 bis per comprenderlo. Riepilogando quindi, un immobile presenta uno stato legittimo quando:

� il risultato di opere realizzate nel rispetto di un titolo edilizio che pu� essere sia quello che ha abilitato i lavori di costruzione che quello che ha consentito di eseguire interventi edilizi successivi;
in relazione agli immobili costruiti in un periodo in cui non c'era bisogno di un titolo abilitativo per costruire, si desume da alcuni documenti probatori come i documenti di archivio, le riprese fotografiche e naturalmente le informazioni catastali e anche dai titoli abilitativi successivi in virt� dei quali sono stati realizzati interventi parziali. Criterio quest'ultimo applicabile anche quando manca la copia del titolo abilitativo, ma esiste un principio di prova dello stesso.

Attenzione per� perch� lo stato legittimo di un immobile pu� essere asseverato anche se la costruzione si � discostata dal progetto. La legge consente infatti alcune tolleranze costruttive o esecutive:

discostamento nel limite del 2% rispetto al progetto di altezza, cubatura, distacchi e superficie coperta;
modifiche irrisorie delle finiture, diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, irregolarit� geometriche, salvo eccezioni, e comunque a meno che tali opere non ne abbiano compromesso l'agibilit�.

Perch� � consigliabile il certificato di stato legittimo?

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Il nuovo certificato di stato legittimo � un documento che senza dubbio pu� tornare molto utile in diverse occasioni.

Chi vuole comprare casa infatti, grazie a questo documento, pu� verificare se l'immobile � stato costruito nel rispetto di quanto previsto dalla legge e che quindi non sono stati commessi abusi. Una garanzia che torna utile al compratore, ma anche al venditore, che cos� si tutela contro eventuali contestazioni e azioni legali. Per questo � sempre consigliabile, anche se non obbligatorio, allegarlo all'atto notarile di compravendita.

Il certificato per� pu� tornare utile anche in altre occasioni:

se si desiderano infatti effettuare degli interventi di ristrutturazione o di modifica dell'immobile la presenza di questa asseverazione render� senza dubbio pi� agevole l'approvazione dei nuovi lavori;
se si vogliono ottenere delle agevolazioni fiscali � bene saper che difficilmente vengono riconosciute in relazione ad immobili costruiti senza il rispetto della normativa in materia.

Cosa prevedeva il TU dell'edilizia prima del dl semplificazioni

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Prima del dl semplificazioni, se ci si voleva tutelare dall'assenza di abusi edilizi, si ricorreva a un tecnico, che rilasciava una "dichiarazione di conformit� edilizia e urbanistica". Una certificazione di natura privata, molto diversa dal nuovo certificato, che attesta lo stato di legittimit� dell'immobile con valore pubblicistico.

Tale documento infatti, anche se rilasciato da un geometra, un architetto o un ingegnere viene asseverato ed � la legge a stabilire che lo stesso rappresenta condizione necessaria per dichiarare la regolarit� urbanistica ed edilizia della costruzione.