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Ai sensi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.c., per quantificare e ripartire tra i condomini i diritti e i doveri vengono costituite le tabelle millesimali, attribuite in quantit� variabile a ciascuna unit� immobiliare, a seconda delle caratteristiche, e allegate al regolamento di condominio, qualora esistente.
I valori delle singole unit� individuano, cos�, il valore delle quote necessarie per l'esercizio dei diritti dei condomini e per la distribuzione proporzionale degli oneri.
Il valore millesimale di ciascuna propriet� non tiene conto dello stato di manutenzione dell'unit� immobiliare, del canone di locazione o altri diritti reali di godimento, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal proprietario e di eventuali cambi di destinazione d'uso (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 19797) in quanto esprime, esclusivamente, la quota ideale di compropriet� dell'immobile e delle parti ed impianti comuni.

La tabella generale

Generalmente, il condominio viene dotato di pi� tabelle che tengono conto dei millesimi di propriet� (detta anche tabella generale) � che esprimono il rapporto tra i valori delle singole unit� immobiliari e sono necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni - dei millesimi di gestione � utilizzati per le prestazioni dei servizi di interesse comune, come il portierato - e dei millesimi per i servizi separabili come gli impianti comuni goduti in maniera diversa dai vari condomini, come ad esempio l'ascensore.
La predisposizione delle tabelle, relative alle unit� immobiliari destinate ad abitazione, viene affidata ad un tecnico - in quanto essa comporta uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative delle singole unit� immobiliari � che segue i criteri e le regole fornite dal Ministero nelle Circolari del Ministero dei LL. PP. del 26.03.1966 n. 12480 e del 26.07.1993 n. 2945.

Il procedimento per la tabella generale

Il procedimento per la compilazione della tabella generale consta delle seguenti fasi:

a. Si scompone l'edificio in unit� immobiliari e si accerta quali sono gli ambienti di ciascuna unit�;
b. Si misurano le superfici dei diversi ambienti che compongono le singole unit� immobiliari;
c. Si applicano i coefficienti di riduzione (di destinazione, di orientamento, di prospetto, di luminosit�, di piano e di funzionalit� globale dell'alloggio), che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti ottenendo, cos�, la superficie convenzionale delle singole unit� immobiliari;
d. Si determina, quindi, la superficie dell'intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.

Secondo la regola generale espressa dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c., la rettifica e/o la modifica delle tabelle, predisposte secondo i criteri di cui innanzi, possono essere decise con una delibera assembleare assunta all'unanimit�.

Modifica tabelle millesimali frutto di errore

Tuttavia, ci� che interessa in questa sede � la modifica delle tabelle millesimali, ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 comma 1, n. 1, delle disposizioni di attuazione del c.c., ovvero quando le stesse, e la relativa applicazione, siano frutto di un errore.
Infatti, i valori proporzionali delle singole unit� immobiliari possono essere modificati, o rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio, maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 2 c.c., quando risulta che sono conseguenza di un errore, ovvero un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell'unit� immobiliare cui si riferisce.
La chiara formulazione della disposizione di cui innanzi, sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali � condizionato dall'esistenza del presupposto indicato, ovverosia l'errore.
Logico corollario � che, in base alla regola generale dell'onere probatorio, ex art. 2697 c.c., la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili. (Cass, Civ. 14.12.2016 n. 25790).
Ergo, la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell'unit� immobiliare deve essere obiettivamente rilevante e rilevabile, tipo superfici o estensioni (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 17797 e 26.03.2010 n. 7300), o dipendere da un mero errore di calcolo matematico; ci� che rileva � che la prova dell'errore venga data dal condomino che impugna la tabella millesimale (Cass. Civ. 25.09.2013 n. 21950).

Per approfondimenti vai alla nostra guida generale Le tabelle millesimali

Avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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