• Condominio: il dilemma delle assemblee, la normativa
• Assemblee e prescrizioni vigenti
• Assemblee in modalità telematica
• Anammi, la regola del buonsenso prevale

Condominio: il dilemma delle assemblee, la normativa

Assemblee di condominio in tempo di covid e con un numero di contagi sempre in aumento, cosa fare? A dare delle risposte ci pensa l'attenta analisi del Centro Studi dell'Anammi sulla questione delle assemblee condominiali, alla luce degli ultimi Dpcm e della circolare del ministero degli Interni. Sicuramente il cambiamento repentino della normativa non aiuta a trovare una soluzione stabile al quesito. Il Centro Studi dell'ANAMMI ha analizzato in dettaglio gli obblighi contenuti nei diversi decreti: è dal combinato disposto di queste disposizioni, come si legge in una nota, si desumono le regole cui attenersi nello svolgimento delle assemblee. Il tema delle assemblee viene riletto alla luce delle ultime norme pubbliche, a partire dalla Legge 13 ottobre 2020 N. 126, che ha convertito con modificazioni in legge, il D.L. 4 agosto 2020 n. 104, il c.d. "decreto agosto", entrato in vigore il successivo 14 ottobre. Poi, si è aggiunto, lo scorso 18 ottobre, un ulteriore DPCM sulle misure per il contrasto e il contenimento dell'emergenza Covid-19, che resterà in vigore fino al 13 novembre 2020. Infine, è stata diramata la circolare del Ministero dell'interno n. 15350/117/2/1 del 20 ottobre scorso. In premessa, giova ricordare che «i Dpcm sono chiaramente diretti alla riduzione del rischio di contagio da Covid19. A questo punto essenziale si attiene anche l'ANAMMI».

Assemblee e prescrizioni vigenti

Durante le assemblee è sempre obbligatorio l'uso della mascherina, tanto che l'assemblea si svolga in spazi aperti, tanto negli spazi privati. Quindi si applica il protocollo di cui al DPCM licenziato mesi fa. Tale protocollo, prevede che «dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l'uso della mascherina». Quindi da un lato c'è Il successivo DPCM 18 ottobre 2020 interviene integrando l'art. 1 del decreto presidenziale firmato il 13 ottobre: "Sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell'ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza". Dall'altro l'art. 63 della L. n. 126/2020 intitolato "Semplificazione procedimenti assemblee condominiali", nel merito dello svolgimento dell'assemblea condominiale online o in via telematica, l'art. 63 L. n. 126/2020 prevede che "le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo (e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121,) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio". Alla lett. b prosegue affermando "anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione». Ora il DPCM del 18 ottobre vieta tassativamente assembramenti fino al 13 novembre e, per analogia, quindi, anche le assemblee di condominio al pari delle assemblee societarie, devono ritenersi sospese fino a quella data e salvo ulteriori eventuali proroghe. C'è da chiedersi, infatti, che differenza vi è tra un'assemblea di 25 soci di una qualsiasi società e un'assemblea con 25 condòmini?

Assemblee in modalità telematica

A disciplinare le assemblee in modalità telematica: l'art. 63 della L. n. 126/2020 chiarisce che i condomini, all'unanimità, possono consentire lo svolgimento dell'assemblea in modalità di videoconferenza. Non si ha notizia, al momento, di regolamenti di condominio già esistenti che prevedano tale modalità. Quindi, l'amministratore per poter svolgere l'assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare. Richiedere il suo preventivo assenso, rende di fatto, "blindata" l'assemblea così svolta.

Si aggiunga però la circolare del Ministero dell'Interno, n. 15350/117/2/1, del 20 ottobre scorso che specifica alcuni aspetti relativi all'attuazione degli ultimi Dpcm. In particolare, la circolare afferma che "sono inoltre sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, con la sola eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza. Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione.

Anammi, la regola del buonsenso prevale

La nota chiarisce ancora che la precisazione sulla distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l'eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico. Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio. Sembrerebbe sia lecito organizzare le assemblee condominiali in presenza. No, invece. Per il Centro studi dell'ANAMMI, è giusto ritenere che un'assemblea di condominio rientri nelle più generiche "attività convegnistiche e congressuali", il cui svolgimento deve al momento ritenersi sospeso, salvo che non possa essere tenuta in modalità remota.

Ed ancora, «l'assimilazione del concetto di "riunione privata" a quella condominiale, sostenuta nella circolare del Ministero, fa riferimento alla circostanza che nella riunione privata non si utilizzano "locali pubblici o aperti al pubblico". Di contro, precedenti provvedimenti raccomandano la tenuta delle riunioni in locali appositamente attrezzati: un'eventuale riunione svolta in aree private (e tali non sono neanche il lastrico condominiale o l'androne), costituisce facilmente "assembramento" con tutte le conseguenze del caso e i divieti del momento. La precisazione del Ministero dell'Interno in merito alla distinzione fra "riunioni private" ed "attività convegnistiche", oggi appare un nonsenso. Tra l'altro, etimologicamente, convegno e riunione sono considerati q sinonimi e, soprattutto, vanno intesi nello spirito più in generale della salvaguardia della salute di tutti. Inoltre, anche laddove consente le riunioni private, la stessa circolare evidenzia che queste sono oggetto di "forte raccomandazione", ovvero di grande prudenza. Stante, inoltre, la natura particolarmente eccezionale delle disposizioni "antiassembramento" – non va dimenticato che siamo in piena pandemia – l'amministratore non potrà essere in alcun modo ritenuto responsabile per la non tenuta delle assemblee. Viceversa potrà essere chiamato a rispondere, civilmente e penalmente, delle conseguenze che potrebbero verificarsi a seguito della tenuta di un'assemblea condominiale». Alla fine della lunga e dettagliata analisi, l'Anammi arriva ad una pacifica conclusione: al di là della normativa vigente « in un momento tanto complesso, non c'è che una regola cui attenersi: il buon senso».