- Cos'è il preliminare di compravendita
- Preliminare di vendita non registrato
- Scrittura privata o notaio?
- Redazione del contratto preliminare di vendita
- Caparra
- Preliminare di compravendita: fac simile
Cos'è il preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di vendita è lo strumento principale con il quale due soggetti si impegnano a concludere una futura compravendita, dandosi reciprocamente la certezza necessaria a compiere tutte le azioni che debbano eventualmente essere poste in essere in vista della stipula del contratto definitivo (si pensi, ad esempio, alla richiesta di mutuo ove necessario, alle modifiche strutturali concordate, etc.).
Con il preliminare sorge, in capo alle parti, un obbligo giuridico con efficacia vincolante avente a oggetto l'impegno a vendere, per l'una, e l'impegno ad acquistare, per l'altra. Il trasferimento di proprietà, in ogni caso, avverrà solo con il contratto definitivo di compravendita.
Preliminare di vendita non registrato
Sebbene l'articolo 10 della tariffa I allegata al d.p.r. n. 131/1986 imponga la registrazione del preliminare di vendita, spesso le parti non vi provvedono, lasciando che lo stesso resti un semplice accordo da far valere solo in caso di necessità.
Il che vuol dire che non di rado il contratto preliminare di vendita è registrato esclusivamente laddove insorga una contestazione in merito a uno degli aspetti dallo stesso contemplati. In tal caso, si pagheranno ovviamente delle sanzioni per la tardiva registrazione.
Scrittura privata o notaio?
Il preliminare di vendita non va necessariamente stipulato dinanzi a un notaio, essendo ben possibile concluderlo tramite scrittura privata.
A volte, tuttavia, al notaio al quale è affidato l'incarico di stipulare l'atto definitivo viene chiesto anche di predisporre il preliminare, in maniera tale da anticipare i successivi controlli e, soprattutto, di avere in mano un accordo dal quale non sorgano problemi, almeno per quanto riguarda la forma e il contenuto.
Redazione del contratto preliminare di vendita
Il preliminare di compravendita va in ogni caso scritto con molta attenzione: se non si è esperti, meglio essere essenziali e non dilungarsi troppo in inutili clausole.
Fondamentale, ad esempio, è scrivere "Tizio promette di vendere a Caio, che si impegna ad acquistare, l'immobile sito in …..". Se per errore si scrive "Tizio vende a Caio, che acquista, l'immobile sito in …." si rischia infatti di concludere sin da subito una compravendita definitiva, anche se non è stato pagato il prezzo e il bene non è stato consegnato. Ci si trova di fronte al cd. preliminare improprio.
Caparra
Oltre alla parte relativa all'impegno delle parti a vendere e ad acquistare, sono fondamentali le clausole relative al prezzo concordato tra le parti.
In proposito, spesso si inserisce nel preliminare di vendita la caparra confirmatoria, che è la clausola con la quale si stabilisce che la somma versata dal futuro acquirente al proprietario come "anticipo" sul prezzo di vendita funga anche da misura per il risarcimento in caso di inadempimento.
Se, infatti, si prevede che la predetta somma debba essere considerata caparra, in caso di inadempimento del promissario acquirente il promittente venditore potrà trattenerla; se è invece quest'ultimo a rendersi inadempiente, il primo potrà esigere la restituzione del doppio di quanto corrisposto.
Preliminare di compravendita: fac-simile
Per ulteriori approfondimenti vai alla guida Il contratto preliminare, nella quale è presente anche un fac-simile da utilizzare per concludere un contratto preliminare di compravendita.