• Natura e caratteristiche del Superbonus
• L'imprescindibile regolarit� edilizia ed urbanistica dell'immobile
• Irrilevanza delle difformit� lievi non eccedenti il 2%
• L'efficacia retroattiva dell'accertamento di conformit� in sanatoria

Natura e caratteristiche del Superbonus

Il Decreto rilancio (D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. con mod. in Legge 17 luglio 2020, n. 77) ha introdotto il c.d. "Superbonus". Si tratta di un'agevolazione fiscale che eleva al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1� luglio 2020 al 30 giugno 2022, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Sono altres� previsti ulteriori sei mesi di tempo (31 dicembre 2022) per le spese sostenute per lavori condominiali o realizzati sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unit� immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in compropriet� da pi� persone fisiche se, al 30 giugno 2022, � stato realizzato almeno il 60% dell'intervento complessivo. Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. Ecobonus). Tra le novit� introdotte, � prevista la possibilit�, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. In questo caso si dovr� inviare una comunicazione per esercitare l'opzione. In particolare, la detrazione � riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, mentre per le spese sostenute nel 2022 in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell'imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, � possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La cessione pu� essere disposta in favore: - dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi; - di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attivit� di lavoro autonomo o d'impresa, societ� ed enti); - di istituti di credito e intermediari finanziari.

L'imprescindibile regolarit� edilizia ed urbanistica dell'immobile

In linea teorica, per accedere al Superbonus � necessario che l'immobile che forma oggetto dell'intervento edile agevolato non presenti difformit� "gravi" o abusi "non sanabili".

Prima di procedere ad avviare l'iter per realizzare gli interventi in discorso, pertanto, � indispensabile affidare ad un tecnico l'incarico di redigere il c.d. "certificato di conformit� urbanistica", ovvero il documento che attesti la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e il titolo edilizio con cui � stato realizzato. A questo punto, sar� possibile stabilire se l'immobile risulti in regola oppure no e, in quest'ultimo caso, determinare l'entit� dell'abuso edilizio. Giova precisare, sin d'ora, che un immobile realizzato senza titolo edilizio NON potr� godere di alcun beneficio fiscale, neppure nell'ipotesi estrema in cui dovesse intervenire una legge statale ad hoc di condono, atteso che il condono edilizio, a differenza della sanatoria, opera ex nunc.

Irrilevanza delle difformit� lievi non eccedenti il 2%

Non tutte le difformit� dell'immobile determinano l'impossibilit� di accedere alle agevolazioni fiscali e, segnatamente, al Superbonus. In particolare, l'art. 49 del T.U. in materia edilizia (d.P.R. n. 380/2001) prescrive che: "Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, n� di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unit� immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

In altri termini, la preclusione ad accedere ai benefici fiscali, ovvero la decadenza dagli stessi, si verifica solo se il "contrasto" ecceda l'entit� del 2% delle misure prescritte per singola unit� immobiliare.

Nel caso di difformit� lievi, ergo inferiori al 2%, pertanto, sar� possibile accedere ai benefici fiscali previsti per il Superbonus.

L'efficacia retroattiva dell'accertamento di conformit� in sanatoria

Laddove le difformit� riscontrate in sede di conformit� urbanistica eccedano il 2% delle misure prescritte, occorrer� verificare la sussistenza dei presupposti per accedere all'accertamento di conformit� in sanatoria previsto dall'art. 36 del T.U. dell'Edilizia (d.P.R. n. 380/2001). Come noto, infatti, la disposizione normativa da ultimo citata prevede che: "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformit� da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attivit� nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 1, o in difformit� da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Il rilascio del permesso in sanatoria � subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuit� a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformit�, l'oblazione � calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta s'intende rifiutata". Come si evince dal chiaro tenore letterale della norma de qua, l'accertamento di conformit� � una procedura di regolarizzazione urbanistica ed edilizia che consente la sanatoria di interventi di nuova costruzione, di ampliamento e/o di ristrutturazione, manutenzione straordinaria di edifici esistenti, eseguiti in assenza dei Permesso di Costruire o di S.C.I.A., oppure in totale difformit� o con variazioni essenziali. La condizione generale per il rilascio del permesso in sanatoria � che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo di realizzazione degli interventi medesimi, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (c.d. requisito della "doppia conformit�").

Tale procedura di "sanatoria", pertanto, richiede, ab origine, la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell'autorizzazione alla realizzazione dell'opera, le quali devono permanere sino al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

In presenza delle condizioni prescritte, il rilascio dell'autorizzazione in sanatoria ha efficacia ex tunc, ovvero retroagisce al momento dell'insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno, retroattivamente, gli impedimenti alla concessione dell'agevolazione fiscale.

Avv. Claudio Roseto

Specializzato in diritto amministrativo

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