• Varie ed eventuali: possibile incidere sui diritti dei condomini?
• Convocazione dell'assemblea condominiale: le regole
• L'avviso di convocazione e l'indicazione "varie ed eventuali"
• L'ordine del giorno deve essere preciso

Varie ed eventuali: possibile incidere sui diritti dei condomini?

La discussione relativa al punto dell'ordine del giorno "varie ed eventuali" non può preludere ad alcuna decisione vera e propria, ma solo riguardare comunicazioni a scopo di informazione, suggerimenti e proposte di futura assemblea.

Essa, in sostanza, non può legittimare alcuna decisione che incida sui diritti dei condòmini sulle cose comuni: questi ultimi, infatti, devono essere sempre preavvertiti con uno specifico argomento posto all'ordine del giorno che consenta loro di valutare se partecipare o meno all'assemblea per far valere le proprie eventuali ragioni.

È quanto ha stabilito il Tribunale di Genova con sentenza n. 221 del 2 Febbraio 2021, a conferma di un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale.

Per comprendere le motivazioni alla base di tale decisione, è opportuno delineare, in primo luogo, il quadro normativo vigente in materia di convocazioni dell'assemblea condominiale.

Convocazione dell'assemblea condominiale: le regole

Come noto, sebbene il codice non ne fornisca una definizione, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel considerare il condominio come una particolare specie di comunione, dalla quale si differenzia essenzialmente per la contestuale presenza di parti comuni e parti ad uso esclusivo.

L'amministrazione delle parti comuni, in particolare, è demandata alla volontà di tutti i condòmini i quali, secondo quanto previsto dal primo comma dell'articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile, almeno una volta l'anno convocano l'assemblea ordinaria per deliberare nell'ambito delle materie indicate dall'art. 1135 del codice civile: approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto consuntivo, conferma o revoca dell'amministratore, eventuale retribuzione dell'amministratore, opere di manutenzione straordinaria ecc.

Tuttavia, qualora l'amministratore o almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio lo ritengano opportuno, è possibile che venga convocata l'assemblea in via straordinaria per discutere di argomenti connotati dal requisito dell'urgenza. Nei condomini ove non è prevista la figura dell'amministratore, l'assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata da qualsiasi condomino.

L'avviso di convocazione e l'indicazione "varie ed eventuali"

Secondo quanto previsto dal comma 3 del nuovo art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, della data dell'adunanza in prima convocazione e dell'ora e del luogo in cui si svolgerà (o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà) e deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata.

La comunicazione può essere effettuata a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

È dunque necessario che figurino tutti gli elementi necessari affinché sia garantita una partecipazione informata di tutti i condòmini, i quali devono avere piena contezza degli argomenti da trattare e, di conseguenza, valutare di parteciparvi o meno, anche fornendo eventuali suggerimenti, proposte di modifica o obiezioni da sottoporre al vaglio dei partecipanti.

Questioni sopravvenute

Nel caso di questioni da discutere sopravvenute a seguito della comunicazione delle convocazioni, e nel caso in cui non sia possibile rispettare il termine prefissato dei 5 giorni, l'amministratore potrà sottoporle direttamente in assemblea, purché che siano presenti tutti i condòmini, in modo tale che gli stessi possano decidere se discuterne immediatamente o rimandare ad un'altra assemblea.

Al fine di prevenire tali inconvenienti, non di rado accade che gli amministratori, nella redazione dell'avviso di convocazione, integrino i punti all'ordine del giorno da discutere con l'indicazione "varie ed eventuali".

L'uso di "varie ed eventuali"

Sebbene nel codice non esista uno specifico divieto, normalmente tale dicitura dovrebbe introdurre discussioni inerenti a tematiche di secondaria importanza della vita di condominio. Contrariamente, delibere adottate da parte di condòmini non correttamente informati, come ad esempio l'approvazione di alcune spese presentate direttamente in assemblea, privando i presenti della possibilità di essere adeguatamente informati in merito, sono da considerarsi illegittime e, di conseguenza, annullabili.

Appare pertanto opportuno, qualora dalla discussione emerga la necessità di adottare una decisione di una certa rilevanza o sia necessario acquisire più informazioni in merito alla stessa, rinviare la discussione ad una successiva assemblea.

L'ordine del giorno deve essere preciso

Fatte le dovute premesse, è possibile ora volgere l'attenzione alla sentenza che qui interessa.

L'amministratore pro tempore di un condominio di Chiavari veniva convocato in giudizio da alcuni condòmini davanti al Tribunale di Genova, i quali avevano chiesto l'annullamento di due delibere adottate dal medesimo condominio. In ragione della loro parziale connessione oggettiva e soggettiva, i due procedimenti venivano riuniti.

Dopo aver proceduto all'annullamento della prima delibera per non aver l'amministratore dato prova di aver comunicato l'avviso di convocazione a tutti i condòmini, in violazione degli articoli 1136 e 2697 del codice civile, il giudice di primo grado procedeva all'esame dei punti all'ordine del giorno impugnati dagli attori, in particolare al punto n. 6 indicato con la voce "varie ed eventuali".

Più nello specifico, l'assemblea aveva stabilito che l'attore non avesse diritto al parcheggio di autovetture nell'ambito del cortile condominiale e, di conseguenza, lo aveva esonerato dalle relative spese. Tale decisione, tuttavia, non era stata preventivamente indicata nell'avviso di convocazione dell'assemblea ordinaria con un apposito ordine del giorno.

Il tribunale, di conseguenza, alla luce di tutta la normativa in precedenza analizzata, la dichiarava illegittima.

Nel motivare la sua decisione, il giudice, adeguandosi ad un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806, Cass. Civ., sez. II, 19/10/2010, n. 21449), specificava che "ai fini della validità delle decisioni adottate dall'assemblea di condominio, è necessario che l'ordine del giorno indichi specificatamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti".