- Cos'è il lastrico solare
- L'art. 1126 c.c.
- Lastrico di uso comune, l'art. 1123 c.c.
- Il principio dell'utilitas
Cos'è il lastrico solare
Per lastrico solare di copertura deve intendersi il piano di copertura dell'edificio che può essere o meno transitabile; generalmente, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura, quindi, di uso comune e di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa essendo, pertanto, di proprietà e/o uso esclusivo. Funzione del lastrico solare come del terrazzo a livello, è quella di copertura del fabbricato.
Tale distinzione è importante ai fini della risoluzione delle problematiche che possano scaturire in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alla relativa spesa.
L'art. 1126 c.c.
La concomitanza di una funzione tipicamente comune ed essenziale ai fini dell'esistenza dell'edificio, come quella della copertura del fabbricato, e di un possibile uso esclusivo da parte di un singolo condomino ha indotto il legislatore a disciplinare puntualmente il criterio con cui ripartire gli oneri contributivi relativi alla conservazione, ricostruzione, manutenzione del lastrico/terrazza.
In base al dettato normativo di cui all'art. 1126 cc, le spese di manutenzione devono essere ripartite per un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo (a meno che non vi sia una comproprietà del lastrico), e per due terzi a carico dei condomini per così dire "coperti".
Tali ultimi condomini vanno identificati nei proprietari delle porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con esclusione di coloro le cui porzioni di piano non sono sottoposte al lastrico solare.
Lastrico di uso comune, l'art. 1123 c.c.
Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relativa spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall'art. 1123 c.c., che a tal proposito richiama l'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice, il quale stabilisce come il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sia espresso in millesimi in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Il principio dell'utilitas
L'obbligo di cui innanzi che prevede come i condomini sottostanti il lastrico solare, o la terrazza a livello, debbano concorrere nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, trova fondamento nel principio dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito (cfr. Cass. n. 19779/2017).
avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it