- Cappotto termico e ripartizione delle spese condominiali
- Nulla è dovuto dai proprietari dei locali interrati?
- Il cappotto non è opera voluttuaria, alle spese devono partecipare tutti
Cappotto termico e ripartizione delle spese condominiali
Le spese per il cappotto termico, non costituendo spese gravose o voluttuarie, grazie anche ai benefici fiscali connessi alla realizzazione di queste opere, devono essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ognuno. Queste le precisazioni contenute nell'ordinanza n. 10371/2021 della Cassazione (sotto allegata) che chiude una vicenda che ha inizio quando alcuni condomini decidono di agire nei confronti del Condominio di cui fanno parte per impugnare due delibere con le quali si è provveduto a ripartire tra i vari condomini le spese sostenute per la coibentazione dell'edificio. Azione che però vede i condomini soccombenti sia in primo grado che in appello.
Nulla è dovuto dai proprietari dei locali interrati?
Ragion per cui decidono di rivolgersi alla Corte di Cassazione, sollevando ben otto motivi di ricorso, tra i quali, per l'argomento che interesse approfondire in questa sede si segnala il primo, con il quale sostengono che i lavori realizzati per la coibentazione dell'edificio condominiale consistono in innovazioni gravose e voluttuarie da ripartirsi ai sensi dell'art 1221 c.c, norma che consente ai condomini che non sono interessati a trarne vantaggio di essere esonerati da qualsiasi contributo di spesa.
Con il terzo motivo contestano la parte della sentenza d'appello in cui si afferma che spettava ai condomini dimostrare "una eventuale autonomia strutturale dei locali di proprietà rispetto al corpo condominiale." Prova che i condomini hanno fornito, dimostrando che i locali loro appartenenti, come evidenziato anche nel quarto motivo del ricorso, poiché interrati, "non beneficiano, non potendo beneficiarne né potenzialmente né effettivamente" della coibentazione.
Il cappotto non è opera voluttuaria, alle spese devono partecipare tutti
La Cassazione però, per tutta una serie di ragioni che si vanno a illustrare, rigetta il ricorso.
Prima di tutto la Suprema Corte chiarisce che nel caso di specie la controversia ruota attorno a un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del condominio, consistente nella realizzazione di un cappotto per l'isolamento termico e delle necessarie opere accessorie e di ripristino della facciata. Lavori che dal punto di vista fiscale beneficiano anche di determinate e importanti agevolazioni.
Gli Ermellini fanno poi presente che le opere sono state approvate con una prima delibera, mentre con le due successive si è provveduto alla ripartizione delle spese per l'intervento deliberato e che la Corte d'Appello ha correttamente affermato che dette opere non possono essere qualificate come gravose o voluttuarie in quanto "i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente."
Argomentazione che tra l'altro risulta perfettamente in linea con l'interpretazione della stessa Corte di Cassazione, che infatti ha avuto modo di chiarire che: "si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua."
Nel caso in esame, spiega la Cassazione, le regole contenute nell'art 1121 c.c. non sono quindi applicabili anche perché presuppongono un dissenso da parte dei condomini non interessati alla realizzazione dell'opera, condizione che nel caso specifico non si è verificata, visto che la delibera che ha approvato il preventivo di spesa è stata votata all'unanimità.
"D'altro canto" prosegue la Cassazione "la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità."
Il cappotto termico infatti è un'opera che, nel momento in cui viene realizzata, rappresenta un vantaggio per l'intero edificio condominiale, compresi i locali interrati, per cui se i lavori necessari all'isolamento termico vengono deliberati dall'assemblea, si deve applicare l'art 1123 c.c. comma 1, ai sensi del quale le spese devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ognuno.
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