La Finanziaria 2007 ha prorogato per tutto l'anno in corso la detrazione del 36% sulle ristrutturazioni, valida in condominio anche per i lavori di manutenzione ordinaria. Quali opere condominiali possono godere della detrazione del 36%? Elencarle, sarebbe una pura perdita di tempo, perché la risposta è “quasi tutte”. Molto meglio quindi occuparsi delle eccezioni alla regola.
Va innanzitutto chiarito che la detrazione riguarda i lavori su edifici abitativi e loro pertinenze. Ciò porta a due esclusioni. La prima è quella delle opere sulle parti comuni dei condomini a prevalenza di superficie commerciale. Per essi solo i proprietari di unità residenziale hanno diritto allo sconto. Però, se il condominio è soprattutto residenziale, anche i proprietari di uffici, negozi, magazzini e laboratori potranno godere della detrazione, a patto che siano soggetti passivi dell'Irpef: niente s.r.l. o s.p.a, quindi.
Il 36% non opera anche per i lavori su parti comuni che non sono “fabbricati” o loro accessori. Per esempio i giardini: un nuovo impianto di irrigazione e la potatura o il taglio di alberi non saranno agevolati. Sconto fiscale invece la ristrutturazione o la costruzione di un muretto o di una cancellata di cinta, che sono pur sempre opere edili.
Un'ulteriore esclusione, la più machiavellica, è riportata nel testo della legge istitutiva della detrazione fiscale, e riguarda i locali condominiali (portineria, lavanderia, riscaldamento), nonché gli impianti comuni. Successive interpretazioni “morbide” delle Finanze e il fatto che siano state inserite le opere per la sicurezza degli impianti, per il risparmio energetico, per l'isolamento acustico, per l'abbattimento delle barriere architettoniche e per la sicurezza anti-ladri, hanno fatto sì che nell'ambito delle esclusioni, di fatto, siano restate le guardiole non addette ad abitazione del portiere e i sottotetti comuni a stenditoio nonché gli ascensori di nuova costruzione, se non hanno le caratteristiche di essere adatti ai portatori di handicap. Per tutti gli altri impianti è facile dimostrare che si è provveduto a lavori di adeguamento a norme di legge .
Compiti dell'amministratore La detrazione potrà essere richiesta con comunicazione inizio lavori sia dall'amministratore condominiale, sia da uno qualsiasi dei condomini, riportando sulla comunicazione da inviare al Centro Servizi (via Rio Sparto 21, 65100 Pescara) il codice fiscale del condominio o del condomino richiedente. Naturalmente sarà in genere l'amministratore (se esiste) ad occuparsene, perché la richiesta rientra nell'ambito delle sue competenze , cioè la tutela e conservazione delle cose comuni. Proprio per quest'ultimo motivo l'amministratore non ha titolo per pretendere un onorario aggiuntivo e può solo farsi rimborsare le spese sostenute in più (per esempio l'invio di raccomandate, le fotocopie, eccetera). Resta possibile e di largo uso riconoscerlo lo stesso, con delibera assembleare a maggioranza ordinaria: tuttavia tale spesa non può rientrare in quelle ammesse alla detrazione. Solo nel caso in cui l'amministratore stesso svolga un'opera professionale di coordinamento dei lavori, che è estranea ai suoi compiti, l'onorario è dovuto e inglobabile nelle spese detraibili.
Nuove regole per distinguere tra il 36 e il 41%
Sono detraibili le spese versate con apposito bonifico bancario e, per il 2006, non conta la data del bonifico ma quella della fattura. Questa è una novità introdotta dalle interpretazioni date dalle Finanze e contenuta sia nelle istruzioni del modello 730 che in quelle dell'Unico. Questa regola consente quest'anno di identificare: a) Se la detrazione per le opere pagate nel 2006 è del 41% o del 36%. In particolare, se la fattura è datata dal 1 gennaio al 30 settembre 2006, e sconta il 20% di Iva sulle opere di manutenzione ordinaria o straordinaria (oppure il 10% su quelle di ristrutturazione edilizia) la detrazione sarà del 41%. Se invece la fattura è datata dall'1 ottobre al 31 dicembre 2006, è si è pagata nel 2006, sarà del 36%. b) Qual è l'Iva corretta sulle fatture di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sarà il 20% fino a tutto settembre 2006 (per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria) e il 10% dopo. Se la fattura risale al 2005, ma si è pagata con bonifico nel 2006 (in qualsiasi data dell'anno scorso), la detrazione è comunque del 36%: Va ricordato inoltre che: - dal 4 luglio 2006, quando ad eseguire i lavori è un impresa con dipendenti, sulle fatture va evidenziato il costo della mano d'opera, pena la perdita della detrazione; - dall'1 gennaio 2007 va trattenuto il 4% di ritenuta fiscale sulle fatture di chi esegue i lavori (impresa o artigiano); - dal 1998 va trattenuto il 20% di ritenuta fiscale sulle fatture di direttore dei lavori e progettista (oltre che dell'amministratore condominiale).
L'impresa risponde degli obblighi tributari
Gli unici documenti che è opportuno inviare a Pescara come allegati alla Comunicazione di inizio lavori sono: - per lavori di importo superiore a 51.645,69 euro, la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da tecnico iscritto ad albo o comunque abilitato ai lavori, da inviare entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi; - in copia fotostatica, la comunicazione già mandata con raccomandata A/R alle ASL (in seguito ad obbligo di legge imposto dai Dlgs 626/94 e 494/96) nella quale dell'impresa esecutrice si assume la responsabilità per obblighi contributivi,di sicurezza del lavoro e (ultima novità) fiscali. Documenti sostituibili da autocertificazione dell'amministratore L'autocertificazione è di fatto già contenuta nella Comunicazione al centro servizi di Pescara, che prevede di barrare una casella che recita che “ai sensi del d.p.r. n. 445 del 2000”, ci si dichiara consapevoli delle responsabilità penali conseguenti alle dichiarazioni mendaci, che si è in possesso della documentazione e ci riserva di esibirla agli uffici dell'Agenzia delle Entrate, se richiesta. Barrando apposite caselle della Comunicazione, è possibile quindi sostituire la seguente documentazione: - abilitazioni comunali, se necessarie (Dia, autorizzazione, concessione edilizia); - copia della domanda di accatastamento (per gli immobili non accatastati); - dichiarazione del possessore di assenso ai lavori eseguiti dal detentore. Essa riguarda il caso in cui l'inquilino o la persona il comodato (appartamento utilizzato gratuitamente), paghi i lavori al posto del proprietario. - delibera assembleare di ripartizione della spesa; - ripartizione millesimali della spesa, con i relativi importi. E' comunque d'uso (anche se non necessario, a nostro avviso) redigere una dichiarazione sostitutiva apposita. In caso di variazione del costo d'opera è consigliabile avere presso l'ufficio dell'amministratore la nuova ripartizione, nonché inviarla in tempo utile per la presentazione della dichiarazione dei redditi dei proprietari, “conglobando” tutte le singole variazioni avvenute nel corso dei mesi precedenti. Documenti da conservare. Vanno tenuti presso l'ufficio dell'amministratore ed esibititi a richiesta degli uffici finanziari e dei condomini (che hanno diritto di verifica): - ricevuta dei bonifici di pagamento; - fatture. Queste ultime dal 4 luglio 2006 debbono riportare, come voce a parte, il costo della mano d'opera. Inoltre il condominio deve applicare, nelle vesti di sostituto d'imposta, la ritenuta fiscale del 4%. - ricevute di pagamento Ici sui locali condominiali (portineria e/o garage) per gli anni dal 1997 in poi; - se la comunicazione all'Asl non è obbligatoria, dichiarazione da parte dell'impresa esecutrice dei lavori di rispetto delle obbligazioni contributive e di sicurezza del lavori. Non è un documento prescritto, ma può essere prova utile per non perdere il diritto alla detrazione se l'impresa non rispetta gli obblighi contributivi e di sicurezza lavoro.
Problema morosi
Chi gode della detrazione e quindi la chiede sulla dichiarazione dei redditi è il singolo contribuente-condomino, e non il condominio di per sé. L'amministratore, ovviamente, non ha alcun diritto di controllare le dichiarazione dei redditi di ciascuno. Pertanto non ha nemmeno responsabilità rispetto ai condomini morosi che, nonostante ciò, detraggono la spesa. Non deve neanche, a nostro avviso, neanche dichiarare la morosità al Centro Servizi di Pescara, anche perché ciò creerebbe intoppi inutili se il moroso “si ravvede” e versa quanto dovuto prima dell'invio della dichiarazione dei redditi. Tuttalpiù l'amministratore potrà non inviare al moroso la documentazione per applicare la detrazione, almeno finché non salda il sui debito (che comunque andrà denunciato alle Finanze in caso di controlli). Se gli altri condomini coprono il “buco contabile” a proprie spese, data anche la corresponsabilità che li lega nei confronti delle imprese e degli artigiani che hanno eseguito i lavori, non hanno per questo la possibilità di scontare in detrazione quanto hanno versato in più. Infatti essi sono titolari di un semplice diritto di credito nei confronti del moroso che prima o poi incasseranno (e, se non ci riescono, resteranno purtroppo a bocca asciutta).
Avv. Silvio Rezzonico