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In materia di azioni possessorie riguardanti beni condominiali, ai fini della tutela non è necessario dare prova specifica del possesso delle singole parti comuni dell'edificio. L'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa (cfr. art. 1102 c.c.) non potranno mai determinare un'appropriazione sostanziale del bene né dunque attuare uno spoglio degli altri condomini.

I lavori effettuati da uno dei comproprietari e che realizzano un'incorporazione delle parti condominiali nella proprietà individuale (ad esempio che inglobano pianerottolo e/o scale condominiali) sono idonei a integrare una turbativa del compossesso che legittima il condominio o i singoli condomini alla relativa azione di reintegrazione o manutenzione, che potrà risolversi in una condanna all'immediata reintegra nel compossesso.

Sono questi i principi espressi dal Tribunale di Genova in un'ordinanza collegiale del 23 giugno 2021 (qui sotto allegata) originata dal reclamo proposto dai soccombenti contro un primo provvedimento reso il 6 maggio 2021 dal giudice monocratico.

La pronuncia ha il pregio di fare chiarezza sull'applicabilità delle azioni possessorie e dei loro limiti in ambito condominiale: a seguito di un dettagliato excursus dottrinale e giurisprudenziale, viene chiarito come la prova del possesso in materia di beni condominiali non sempre deve essere data in termini di "possesso di fatto", bensì anche “solo” di diritto.

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In dettaglio, la vicenda origina dall'azione ex art. 1168 c.c. (e in subordine ex art. 1170 c.c.), nonché ex art. 703 c.p.c., promossa da alcuni condomini contro la proprietaria di due appartamenti, adiacenti a quello delle ricorrenti, per la reintegrazione nel possesso (o in subordine la manutenzione del possesso) a seguito di spoglio, violento e clandestino.

Parte resistente (deceduta nel corso del procedimento e a cui era subentrata l'erede) era accusata dagli istanti di aver inglobato parti comuni condominiali (pianerottoli e scale) all'interno dei due propri appartamenti in tal modo unendoli e collegandoli.

Ciononostante, il giudice della prima fase emetteva ordinanza di rigetto nel giudizio possessorio, ritenendo che le ricorrenti non godessero di un legittimo possesso dei beni, pur dando per assodato che oggetto dello spoglio fossero delle parti comuni condominiali (ex art. 1117 c.c.) e che le ricorrenti ne fossero comproprietarie.

In particolare, richiamando alcuni orientamenti giurisprudenziali (cfr., ex multis, Cass. n. 24471/2017), il giudice a quo evidenzia come, in relazione alla categoria dei beni condominiali arrecanti un'utilità soggettiva ai condomini, sia necessario che il ricorrente che agisce in sede di reintegrazione/manutenzione fornisca la prova specifica del possesso, dimostrando il concreto utilizzo del bene comune. Possesso che, per la porzioni di pianerottolo e della scala per cui è lite, risultava indimostrato a detta del magistrato.

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L'esito della vicenda viene poi ribaltato in sede di reclamo, ove il Collegio ribadisce come li beni oggetto del procedimento possessorio costituiscano parti comuni dell'edificio in base a quanto disposto dall' art. 1117, n. 1, del codice civile.

Analizzate le fotografie prodotte dalle parti e confrontatala situazione preesistente e quella successiva, per il Collegio appare pacifico che parte resistente/reclamata abbia "incorporato/inglobato" nell'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà una porzione del pianerottolo e delle scale che consentivano in precedenza l'accesso al piano seminterrato o terzo sottostrada e, di fatto, abbia in tal modo "unito" l'appartamento al livello della strada con il sottostante appartamento, sempre di sua esclusiva proprietà, "utilizzando" le scale condominiali.

Nonostante l'astratta distinzione operata dalla giurisprudenza in tema di possesso dei condomini sulle parti comuni, tra compossesso c.d. oggettivo e compossesso c.d. soggettivo, i magistrati ritengono che si rinvengano anche precedenti favorevoli alla tesi delle reclamanti.

In primis, nella sentenza n. 18488/2010 (riguardante azione di reintegra, quindi azione possessoria, di un condomino) la Cassazione ha confermato la sentenza del Giudice di Appello secondo cui, ai fini della tutela possessoria, non doveva essere data la prova specifica del possesso delle singole parti comuni dell'edificio, essendo il pianerottolo parte integrante delle scale le quali sono comuni a tutti i condomini.

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Si richiama anche l'ordinanza n. 18929/2020 con cui la Suprema Corte ha affermato che "l'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art. 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione sostanziale del bene mediante uno spoglio degli altri condomini, sicché l'effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali quali le scale e il pianerottolo si concretizzano in una turbativa del possesso che legittima il condominio o uno dei singoli condomini alla relativa azione di manutenzione, a nulla rilevando che tali parti comuni siano poste a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva".

Nonostante, nel caso di specie, l'uso sporadico di scale e pianerottolo da parte delle ricorrenti (trattandosi per loro, tra l'altro, di una casa vacanze), per il Collegio ligure l'appropriazione avvenuta mediante 'fisica incorporazione/inglobamento" delle cose condominiali nella proprietà esclusiva, con alterazione e sottrazione definitiva alla possibilità di godimento collettivo, non può considerarsi ammissibile e, nel caso concreto, configura uno spoglio del compossesso.

La suddetta incorporazione, si legge nel provvedimento, ha altresì ha reso fisicamente impossibile raggiungere il livello dell'edificio posto al piano seminterrato o terzo sottostrada, così ledendo anche il "compossesso c.d. oggettivo" di cose e beni ex art. 1117, n. 1, c.c. che sono "oggettivamente utili" alle singole unità immobiliari, per destinazione materiale e funzionale.

Trattasi di beni quali: il suolo; le murature delimitanti la scala medesima anche in funzione di pareti delle unità immobiliari in nuda proprietà/usufrutto delle reclamanti, cui si accede tramite le scale stesse; la stessa scala per cui è causa che costituisce per tutti i condomini il collegamento diretto con il suolo (parte comune di utilitas oggettiva) e per le reclamanti anche il collegamento con le suddette murature delimitanti la scala medesima.

Poiché la condotta posta in essere dalla condomina configura il denunciato spoglio del compossesso, il reclamo viene accolto, l'ordinanza reclamata revocata e viene ordinata dai giudici l'immediata reintegrazione nel compossesso dei beni.

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