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L'inadempimento di obbligazioni contrattuali connesso all'emergenza sanitaria Covid-19 è materia vincolata dal tentativo obbligatorio di mediazione (in quanto materia originariamente elencata dall'art. 5, comma 1 d.lgs. n. 28 del 2010, ed oggi, in seguito alla riforma del 2013 - d.l. n. 69 del 2010, conv., con mod., in l. n. 98 del 2013-, elencata dal comma 1-bis del medesimo art. 5.), a pena di improcedibilità della domanda giudiziale.

Pertanto, nelle controversie in questione il procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità dell'eventuale successiva domanda giudiziale.

Ciò evidenzia che, in caso di controversia concernente una delle materie contenute nella norma suindicata, per poter ottenere una sentenza di merito da parte del Giudice, è necessario, preventivamente, avviare il procedimento di mediazione.

In virtù dell'ordinanza del 24.06.2021, del Tribunale di Lecce, Giudice Dott. Italo Mirko De Pasquale, la controversia può essere risolta con l'applicazione del principio di buona fede, attraverso la rinegoziazione del contratto.

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Il caso concreto attiene al mancato ottemperamento dell'obbligo di corresponsione dei canoni di locazione durante il periodo di emergenza sanitaria caratterizzato dalla chiusura forzata di molte attività a seguito di disposizioni ministeriali.

Nello specifico, la conduttrice promuoveva un giudizio ordinario contestualmente ad un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., al fine di ottenere la riduzione dei canoni di locazione contrattualmente pattuiti, in considerazione della crisi economica dovuta alla chiusura forzata della propria attività lavorativa.

Per contro, la locatrice resistente, eccependo la violazione delle condizioni contrattuali pattuite, esigeva l'adempimento dell'obbligazione.

In sede di mediazione, la locatrice rifiutava una soluzione bonaria della vertenza.

In sede di giudizio, il Giudice evidenziava quanto segue:

- il presupposto della locazione commerciale era rappresentato dall'utilizzo dell'immobile per l'effettivo svolgimento di attività produttiva;

- nel contratto non era prevista alcuna clausola di rinegoziazione;

- i contratti a lungo termine devono essere rispettati ed applicati dai contraenti fino a che perdurano le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio;

- qualora, invece, si verifichi una sopravvenienza tale per cui una parte riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, deve essere garantita la possibilità di rinegoziazione contrattuale, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto art. 1375 c.c.;

- la buona fede può integrare le condizioni contrattuali nelle ipotesi in cui si riscontrino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l'alea normale del contratto;

- la pandemia da Covid 19 costituisce, di fatto, tale sopravvenienza.

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Il dispositivo dell'art. 1375 c.c. sancisce che: "il contratto deve essere eseguito secondo buona fede".

La ratio legis della norma si concretizza nel deliberare che la buona fede deve governare tutta la vita del rapporto contrattuale in quanto essa esprime un'esigenza fondamentale delle parti.

In materia contrattuale la buona fede è menzionata dal codice civile all'art. 1337 sulla formazione del contratto, all'art. 1366 sulla sua interpretazione e all'art. 1375 sulla sua esecuzione.

In sede esecutiva la buona fede costituisce criterio di valutazione del comportamento tenuto dalle parti nell'adempimento, in quanto le stesse sono tenute ad una serie di doveri di collaborazione che si sostanziano, oltre che nell'obbligo di informare la controparte circa le questioni rilevanti per quest'ultima, nell'obbligo di solidarietà sancito dall'art. 2 della Costituzione, nonché nell'obbligo di protezione che si concretizza nell'evitare che la persona o i beni della medesima subiscano pregiudizi.

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In virtù di quanto suesposto, il Giudice Dott. Italo Mirko De Pasquale del Tribunale di Lecce, in considerazione della gravità della crisi economica e delle suindicate disposizioni ministeriali, ha disposto la riduzione del canone di locazione secondo percentuali diversificate per rispettivi semestri.

Antonella Bua

avv.antonellabua@libero.it – tel. +39 348 22 30 370

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