Compenso al portiere

La Corte d'Appello di Genova con la sentenza n. 948 del 22-09-2021 ha stabilito che il condominio è tenuto a restituire al titolare del negozio le somme versate a titolo di "compenso al portiere" se il regolamento prevede che chi ha un'attività commerciale con ingresso dall'esterno non sia tenuto ad affrontare tali spese.

Il fatto

Una società proprietaria di alcuni immobili a piano terra e primo interrato, ad uso commerciale e con ingresso autonomo, facenti parte di un condominio a Sanremo, ricorreva al Tribunale di Imperia, chiedendo che fossero dichiarate non dovute le spese relative al compenso del custode ed altre voci di spesa indicate nell'art. 13 del regolamento del condominio e di conseguenza reclamava la restituzione delle somme indebitamente percepite dallo stesso ente di gestione relative agli anni dal 2011 al 2015.

L'art 13 del regolamento di condominio, di natura contrattuale, intitolato "deroghe e spese oggetto di norma particolare, specifica che "saranno ad uso esclusivo dei proprietari degli alloggi della casa le seguenti spese ripartite secondo la tabella B".

Tale art. 13 individuava specifiche voci tra cui il compenso al custode, che la società ricorrente riteneva da lei non dovute ed esclusive degli immobili posti all'interno dell'edificio condominiale proprietari degli alloggi della casa.

Si costituiva in giudizio il Condominio precisando che l'articolo 13 del regolamento condominiale prevede che le tali spese (quelli rientranti nel medesimo articolo) è vero che sono ad esclusivo carico dei proprietari degli alloggi della casa, ma vanno suddivise secondo la tabella B.

A sua volta la tabella B ricomprende anche i fondi relativi alle attività commerciali, e pertanto la volontà del costruttore (che aveva redatto il regolamento) era quella di ripartire le spese tra tutti i condomini e non solo tra i proprietari degli alloggi della casa.

Il Tribunale di Imperia rigettava il ricorso proposto dalla società, ritenendo dovute da tutti i condomini le spese indicate dall'art. 13 del regolamento in quanto lo stesso richiamava, per la suddivisione delle spese la tabella B, nella quale figuravano anche i millesimi dei fondi commerciali.

Di conseguenza, la società ricorrente proponeva appello lamentando l'errata interpretazione del contenuto dell'art. 13 del regolamento condominiale data dal Tribunale e per non aver applicato la deroga per l'attribuzione ai soli proprietari degli alloggi della casa delle spese previste nello stesso articolo.

La Corte di Appello di Genova dichiarava l'appello fondato.

I negozi con ingresso esterno al condominio non pagano il custode

La Corte di Appello di Genova non condivide la motivazione del Tribunale di Imperia e l'interpretazione data sia alla nozione di alloggi, in quanto non inclusiva degli uffici, sia alla prevalenza alla tabella B piuttosto che alla deroga prevista dall'art. 13 del regolamento.

L'art 13 a caratteri maiuscoli, indica specificamente "deroghe e spese oggetto di norma particolare saranno ad esclusivo carico dei proprietari degli alloggi della casa le seguenti spese ripartite secondo la tabella b" e, poi, indica le spese oggetto della norma particolare, fra cui il compenso al custode, e poi, altre quali la manutenzione e pulizia di androni corridoi e l'antenna televisiva ed il video citofono.

La corte d'appello ritiene che tale clausola, introdotta con caratteri maiuscoli, debba essere interpretata secondo l'art. 1367 c.c., nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.

La Corte, contrariamente a quanto stabilito dal Tribunale, ritiene che per proprietari degli alloggi della casa, debbano intendersi tutti i proprietari degli immobili situati all'interno dell'edificio condominiale accessibili dall'ingresso condominiale, sia abitazioni che uffici, mentre ne siano esclusi i fondi commerciali con ingresso separato che non usufruiscono dell'ingresso condominiale.

Sia le abitazioni che gli uffici trovandosi all'interno del condominio usufruiscono dei servizi indicati dall'art. 13 del regolamento, portierato, manutenzione e pulizia di androni, corridoi, antenna televisiva e videocitofono, nel mentre gli immobili ad uso commerciale, situati fuori dalla "casa" condominiale e con ingresso separato, non usufruiscono dell'ingresso condominiale, con la conseguenza logica ed oggettiva che non utilizzano i servizi elencati nell'art. 13 del regolamento e la deroga consente di dare un senso alle intenzioni del costruttore al momento della redazione del regolamento stesso.

La Corte d'Appello di Genova, in riforma della ordinanza impugnata, accoglie il ricorso della società e dichiara non dovute le somme per le spese relative alla voce "compenso custode", condannando il condominio alla restituzione delle somme percepite per questo motivo per gli anni dal 2011 al 2015.