Pochi lo sanno, per�: non � proprio detto che una decisione presa in un'assemblea invalida o con maggioranze insufficienti non sia applicabile. Infatti le delibere si distinguono in "nulle" ed "annullabili". Le prime � come se non fossero mai state prese: proprio per questo sono impugnabili in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Viceversa le delibere annullabili divengono valide se non impugnate entro 30 giorni. Tale periodo decorre, per i presenti all'assemblea, dal momento della delibera. Viceversa, per gli assenti, dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d'assemblea.Un mese non � molto: spesso non basta per rendersi conto di quanto si � deciso, arrabbiarsi, mettersi in contatto con un avvocato per farsi consigliare e infine promuovere la causa. Di conseguenza capita spesso che un condomino, pur avendo formalmente ragione, si vede preclusa la strada di far valere quelli che, fino a pochi giorni fa, erano suoi sacrosanti diritti. C'� stato un tempo in cui la Cassazione riteneva che fossero nulle buona parte delle delibere illegittime: per esempio quelle prese in un assemblea considerata per s� stessa nulla, perch� non tutti avevano ricevuto l'avviso di convocazione o perch� mancava il numero legale per tenerla. Oppure quelle prese con maggioranze insufficienti. Ora non pi�: l'ambito delle delibere considerate comunque e in ogni tempo invalide � stato radicalmente ristretto dai giudici. Forse ha influito il proposito di dare un taglio alla rissosa conflittualit� condominiale, che intasa le aule dei tribunali.
Delibere nulle. Sono ancora considerate nulle quelle delibere che:
sono fuori dai poteri dell'assemblea;
sono contrarie a norme imperative di legge, o comunque a norme costituzionali.
Le prime potrebbero essere ricondotte da due tipi:
� delibere che prevedono il voto favorevole dell'unanimit� dei condomini, previsto o dal codice civile o da norme contrattuali del regolamento condominiale approvato da tutti (in genere al momento dell'acquisto dell'appartamento).
� delibere che non riguardano la propriet� o le parti comuni e la loro regolamentazione, ma sconfinano nei diritti del singolo proprietario.
Quanto alle seconde, l'elenco potrebbe essere infinito:
pensiamo alla decisione di mettere in opera un abuso edilizio o a quella di vietare l'acquisto di appartamenti a persone di razza o colore della pelle diverso dal nostro.
Le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento.
Delibere annullabili. Sono invece, annullabili tutto il resto delle delibere. Quindi quelle prese in assemblee illegittimamente convocate e con maggioranze non qualificate, oppure che riguardano argomenti non compresi nell'ordine del giorno. L'impugnativa pu� essere proposta unicamente con atto di citazione, entro il termine tassativo di trenta giorni. Non basta quindi una semplice lettera raccomandata all'amministratore o al condominio. A impugnarla possono essere i condomini dissenzienti e quelli astenuti, che sono loro equiparati. Anche i condomini assenti possono impugnare le delibere e i 30 giorni scattano quando hanno avuto comunicazione della delibera. Naturalmente, se un condomino assente � stato rappresentato da un delegato, che ha votato a favore o contro, � come se avesse votato a favore o contro lui. Ci� vale per le delibere annullabili: come abbiamo chiarito precedentemente, quelle nulle possono invece essere impugnate anche da chi votato a favore. L'impugnazione pu� essere fatta anche da un solo comproprietario del medesimo appartamento. L'usufruttuario pu� impugnare le delibere riguardanti l'ordinaria amministrazione, mentre il nudo proprietario quelle inerenti innovazioni e opere di manutenzione straordinaria. L'azione dell'inquilino � limitata alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento.
Va aggiunto che anche i provvedimenti dell'amministratore presi senza il necessario assenso dell'assemblea, se impugnati in giudizio e non nell'assemblea stessa, hanno lo stesso termine per l'impugnazione.
Modi dell'impugnazione. L'impugnazione deve essere formulata con un atto legale da notificare a mezzo di ufficiale giudiziario al condominio, nella persona e presso l'ufficio dell'amministratore. Si tratta di un atto di citazione a comparire davanti al giudice per una determinata udienza, con l'invito al condominio a costituirsi in giudizio per svolgere le proprie difese. Deve essere predisposto da un avvocato e non direttamente dal singolo condomino, salvo nell'ipotesi di contenziosi davanti al giudice di pace per un modesto valore (non superiore a 516,46 euro), nel qual caso anche il condomino pu� stare in giudizio personalmente. Le delibere assembleari annullabili sono immediatamente esecutive e l'esecutivit� non � sospesa dalla proposizione dell'impugnazione. � il giudice che, su espressa domanda del condomino che ha impugnato, pu� disporne la sospensione qualora ritenga che la durata del giudizio possa comportare un danno per il condomino impugnante e che il suo diritto possa essere leso o pregiudicato dall'esecuzione della delibera impugnata. La sospensione � diretta a impedire che l'esecuzione della delibera che si asserisce essere invalida possa vanificare il giudizio diretto ad accertare l'illegittimit�. Nel caso in cui l'assemblea decida di cancellare o modificare la delibera contestata, il giudice dichiara cessata la materia del contendere e si limita a decidere sulle spese della causa. E' una prassi diffusa dei giudici spartire equamente le spese tra i contendenti (anche se chi aveva impugnato la delibera aveva ragione). Il risultato � che l'impugnazione pu� trasformarsi comunque in un esborso di denaro.
Nullit�, annullabilit� e regolamento condominiale contrattuale. In linea di principio le disposizioni contenute in un regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini sono modificabili solo all'unanimit�: quindi, se vengono infrante da una delibera, essa � radicalmente nulla. Tuttavia la Cassazione ha voluto ribadire che una norma contenuta o allegata al regolamento pu� non essere "contrattuale" essa stessa, perch� non pone limiti all'uso della propriet� esclusiva di ciascuno, o di quella collettiva, o stabilisce la ripartizione dei millesimi di propriet�. Una norma del genere va considerata come una semplice regolamentazione dell'uso delle parti comuni, modificabile a maggioranza dei partecipanti all'assemblea e dei millesimi. Se ne deduce che una delibera che sia in contraddizione a questo tipo di disposizioni, anche se contenute nel regolamento contrattuale,non � nulla, ma � semplicemente annullabile. E il caso, per esempio, dell'atto contrattuale in cui si vieta di installare tende sui balconi, di far giocare i bambini nel cortile o si definiscono i compiti dell'amministratore.
Nullit� relativa delle delibere. Vi � per� un altro, particolare caso in cui, a detta di alcuni giudici, una delibera in contrasto con il regolamento contrattuale pu� trasformarsi in una decisione valida. Si tratta dell'errata ripartizione delle spese in violazione delle apposite tabelle millesimali. Nel caso in cui i condomini tengano un comportamento costante ed inequivoco pagando, senza riserve, le spese di gestione per un certo periodo di tempo, i giudici parlano di "nullit� relativa" della delibera e di accettazione della ripartizione "per facta concludentia".
E indispensabile, a questo proposito, chiarire che la violazione non deve riguardare le tabelle dei millesimi di propriet� (che hanno come scopo di determinare i diritti e i doveri di ogni condomino sulle cose comuni e che sono in genere proporzionali al piano, o alla parte di piano posseduto) bens� le tabelle di quelli di gestione, che hanno un fine molto pi� limitato, stabilire la ripartizione delle spese condominiali. Per esempio le tabelle relative alle spese per l'ascensore, per il riscaldamento, per l'acqua per l'immondizia. Evitare i "facta concludentia" non � facilissimo. E' prudente non solo pretendere di fare trascrivere nel verbale dell'assemblea il proprio dissenso, ma anche non pagare le spese con i bollettini o i Mav (conti correnti postali) inviati dall'amministratore, ma con bonifici bancari a parte nella cui causale (lo spazio lasciato per le annotazioni) si scriva una frase del tipo �salvo conguaglio, per inesatta ripartizione delle spese".
Avv. Silvio Rezzonico