• Cosa prevede la legge sull'importo dell'ipoteca?
• Quali conseguenze prevede la legge in caso di ipoteca sproporzionata?
• Qual era la posizione della giurisprudenza?
• Cosa ha chiarito la recente ordinanza della Cassazione?
• Quale risarcimento, dunque, in caso di ipoteca sproporzionata?

Cosa prevede la legge sull'importo dell'ipoteca?

Gli articoli 2874 e 2875 del codice civile prevedono che le ipoteche legali e giudiziali sono eccessive e devono quindi essere ridotte, su domanda degli interessati, quando:

1) i beni compresi nell'iscrizione hanno un valore che eccede di un terzo l'importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori di legge;

2) la somma determinata dal creditore nell'iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta.

Quali conseguenze prevede la legge in caso di ipoteca sproporzionata?

In caso di iscrizioni ipotecarie sproporzionate, sono ipotizzabili tre tipologie legali di responsabilità:

1) la responsabilità di cui al comma 1 dell'art. 96 del codice civile, a norma del quale il giudice, su istanza di parte, può condannare la parte soccombente di un giudizio non solo alle spese di lite, ma anche al risarcimento dei danni, laddove ritenga che questa abbia agito o resistito, nell'ambito del processo, con mala fede o colpa grave;

2) la responsabilità di cui al comma 2 del medesimo articolo 96 del codice civile, a norma del quale il giudice, su istanza di parte, può condannare al risarcimento dei danni l'attore o il creditore che ha agito senza la normale prudenza, laddove ritenga inesistente il diritto per il quale è stata effettuata una trascrizione o è stata iscritta un'ipoteca giudiziale;

3) la responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 2043 del codice civile, a norma del quale ogni fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga al risarcimento del danno.

Qual era la posizione della giurisprudenza?

In passato, nella giurisprudenza di legittimità prevaleva da tempo un orientamento in base al quale il creditore che abbia iscritto ipoteca su beni eccedenti l'importo del credito vantato non può mai essere chiamato a rispondere nei confronti del debitore per danni (cfr. Cass., 23/8/2011, n. 17523; Cass., 23/6/2011, n. 6597; Cass., 2/11/2010, n. 22267; Cass., 30/7/2010, n. 17902; Cass., 3/3/2010, n. 5069; Cass., 24/7/2007, n. 16308; Cass., 23/3/2004, n. 5734; Cass., 4/4/2001, n. 4968; Cass., 29/9/1999, n. 10771; Cass., 9/11/1994, n. 9307).

Tale risalente giurisprudenza, infatti, riteneva che fosse possibile configurare a carico del creditore procedente solamente la responsabilità processuale ex art. 96 co. 1 cpc, qualora quest'ultimo, convenuto per la riduzione dell'ipoteca, resista in giudizio con mala fede o colpa grave

Successivamente, con la sentenza n. 6533 del 05.04.2016, la Cassazione ha mutato il proprio orientamento, giungendo ad affermare che il creditore il quale, senza adoperare la normale diligenza, iscriva ipoteca su beni per un valore sproporzionato rispetto al credito garantito secondo i parametri previsti dagli artt. 2875 e 2876 c.c., incorre, qualora sia accertata l'inesistenza del diritto per cui è stata iscritta l'ipoteca giudiziale, nella responsabilità prevista dall'art. 96 co. 2 cpc, con conseguente diritto del debitore al risarcimento dei danni patiti.

Con tale sentenza, la Corte Suprema ha infatti evidenziato che in detta ipotesi si configura un abuso della garanzia patrimoniale in danno del debitore, a prescindere dal fatto che il debitore abbia iniziato un'azione di riduzione ed il creditore abbia resistito con mala fede o colpa grave.

Questa evoluzione ha senza dubbio rafforzato la tutela in capo al debitore vittima di un'ipoteca iscritta per un importo eccessivo, ma il nuovo orientamento della Corte di legittimità presentava ancora un limite, in termini di tutela del diritto di difesa costituzionalmente garantito.

Infatti, come chiarito dalla stessa Cassazione, a Sezioni Unite, con la precedente sentenza n. 6597 del 23.03.2011, l'applicabilità del solo rimedio previsto dall'art. 96 co. 2 e non anche di quello generale previsto dall'art. 2043 c.c. per ogni ipotesi di responsabilità extracontrattuale, costituisce una lacuna del diritto di difesa, in quanto non garantisce tutela per tutte le possibili richieste di risarcimento, rimanendo escluse, a norma dell'art. 96 cpc, le ipotesi di colpa lieve.

In tale contesto, si inserisce l'ordinanza n. 39441 pubblicata il 13.12.2021, che è intervenuta per fornire ulteriori precisazioni sul tema e per completare definitivamente il quadro della tutela garantita al debitore vittima di una ipoteca iscritta per un importo sproporzionato.

Cosa ha chiarito la recente ordinanza della Cassazione?

Con l'ordinanza n. 39441 pubblicata in data 13.12.2021, la Corte suprema ha chiarito in particolare che: "il creditore il quale iscriva ipoteca giudiziale su beni il cui valore sia eccedente (a fortiori se sproporzionato) rispetto all'importo del credito vantato, può essere chiamato, ferma restando la eventuale responsabilità processuale ex art. 96 c.p.c., a rispondere ex art. 2043 c.c. del danno subito (…), non potendo dirsi al creditore attribuito il potere di iscrivere ipoteca sui beni del debitore senza alcun limite di continenza o proporzionalità della cautela".

Gli ermellini giungono a tale conclusione prendendo attentamente in esame i pro ed i contro dell'applicabilità dell'art. 2043 c.c. all'ipotesi in oggetto.

Tra gli argomenti a sfavore, la Corte individua i seguenti elementi:

1) il silenzio della legge in tema di riduzione delle ipoteche circa la responsabilità per atto illecito di colui che iscriva ipoteca giudiziale in maniera esuberante;

2) il diritto riconosciuto al creditore di estendere l'ipoteca anche al di là del fine della garanzia e l'obbligo del debitore di adempiere con tutti i suoi beni presenti e futuri;

3) l'onere delle spese della riduzione poste sempre a carico del debitore in caso di eccedenza del valore dei beni rispetto alla cautela da somministrare (cfr. Cass., 3/11/1961, n. 2548).

Tuttavia, anche a fronte di tali aspetti, la Corte di legittimità ha comunque ritenuto di pronunciarsi nel senso dell'applicabilità dell'art. 2043 c.c. all'ipotesi in parola, in quanto:

1) nessuna norma di legge in realtà esclude espressamente l'applicabilità dell'art. 2043 c.c. per l'ipotesi di ipoteca iscritta per importi sproporzionati;

2) la necessità di dare applicazione all'art. 2043 c.c. discende da ragioni sistematiche, nella misura in cui l'art. 96 cpc non fa altro che disciplinare un'ipotesi di responsabilità extra-contrattuale nell'ambito del processo, con una disciplina speciale rispetto a quella generale costituita dall'art. 2043 c.c., la cui applicazione non può pertanto essere negata.

Sulla base di tali argomentazioni, quindi, la Cassazione ha colmato anche l'ultima lacuna residua nella tutela dei debitori in caso di ipoteca iscritta per importi sproporzionati.

Molto interessante, in particolare, la parte della motivazione in cui la Suprema Corte afferma l'infondatezza della considerazione secondo la quale per un'iscrizione abnorme è già previsto lo strumento della riduzione nonché dell'affermazione secondo la quale non sarebbe concretizzabile in capo al creditore alcuna responsabilità, esercitando questi una sua facoltà.

Tali prospettazioni, infatti, si scontrano, secondo quanto chiarito dagli Ermellini, con le ragioni sistematiche sopra evidenziate, oltre a determinare un limite nel diritto di difesa ed una violazione del principio generale di buona fede e correttezza previsto dal nostro ordinamento.

Quale risarcimento, dunque, in caso di ipoteca sproporzionata?

Dopo aver sancito il principio di diritto sopra esposto, la Suprema Corte prosegue nell'ordinanza in commento censurando il precedente provvedimento della Corte d'Appello di Firenze, nella parte in cui aveva escluso la configurabilità, in capo al debitore vittima di un'ipoteca sproporzionata, del diritto al risarcimento del danno derivante dalla difficoltà o impossibilità della negoziazione del bene ipotecato ovvero dalla difficoltà di accesso al credito.

Sul punto, la Corte ha evidenziato in particolare che:

1) il rapporto di causalità tra l'evento (e cioè l'ipoteca sproporzionata) e il danno (e cioè la difficoltà o impossibilità della negoziazione del bene ipotecato ovvero la difficoltà di accesso al credito) non va provato alla stregua del principio della certezza, ma del "più probabile che non" (cfr. Cass. 20.11.2018 n. 29829);

2) la valutazione del danno da perdita di chance (come quello derivante dall'impossibilità di negoziare un bene o di accedere al credito) è necessariamente equitativa e quindi non passa attraverso un onere probatorio in capo al debitore anche in relazione al quantum.

Si tratta di due precisazioni molto rilevanti, che rendono meno gravoso per il debitore l'onere della prova al fine di ottenere il risarcimento del danno patito per non aver potuto negoziare al meglio il bene ipotecato e per non aver avuto la possibilità di fare accesso al credito nell'ipotesi in cui abbia subito l'iscrizione di una ipoteca sproporzionata rispetto al proprio debito.

Una buona notizia, dunque, per i debitori, che vedranno garantiti i propri diritti attraverso un onere della prova non diabolico, e al tempo stesso un elemento di riflessione per i creditori, che potranno procedere a garantire i propri diritti, ma nei limiti previsti dalla legge.

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