Diritto di usufrutto, uso e abitazione
A norma dell'art. 67 commi 6 e 7 delle disp. att. del c.c., l'usufruttuario interviene, in assemblea, e ha diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni; mentre, nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta al nudo proprietario.
Di conseguenza, sono a carico dell'usufruttuario (e per analogia del titolare del diritto di uso o di abitazione) le spese di amministrazione ordinaria per la conservazione e il godimento delle parti comuni; sono a carico, invece, del nudo proprietario le spese di manutenzione straordinaria e di innovazione (per costante giurisprudenza si veda Cass. Civ. del 12 settembre 2019 n. 22797).
Il comma 8 dell'articolo innanzi richiamato, invece, stabilisce un principio di solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento delle spese condominiali, sicché chi ha pagato ha diritto di rivalsa nei confronti dell'altro.
Trasferimento dell'immobile
Secondo quanto disposto dall'art. 63 comma 5 disp. att. del c.c. dal momento della vendita l'acquirente diventa condomino, di conseguenza dovrà versare i contributi condominiali in scadenza dopo tale data.
Tuttavia, il venditore resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia dell'atto di vendita (comma 4 dell'art. 63 disp. att. c.c.).
Lo stesso articolo stabilisce che l'acquirente è responsabile in solido anche per le somme, già esigibili, dovute dal venditore e non pagate, relativamente all'anno in corso e a quello precedente, intendendosi per anno non quello solare bensì l'anno di gestione; per quanto riguarda, invece, gli anni precedenti si ritiene che il debito sia da imputare a chi era condomino in quel periodo.
E' opportuno, quindi, che chi intenda acquistare un'unità immobiliare inserita in un contesto condominiale si accerti, chiedendo una certificazione all'amministratore, che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali; la stessa attenzione è richiesta nel caso della stipula di un preliminare, inserendo nello stesso un'apposita clausola.
Sempre nell'ottica dei rapporti fra il venditore e l'acquirente, quest'ultimo risponde solo delle spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è diventato condomino.
A tal proposito la Cassazione (Sent. n. 10235 del 2013) ha chiarito che se si tratta di spese di manutenzione ordinaria, l'obbligo di pagamento sorge nel momento dell'esecuzione della manutenzione, della conservazione o della prestazione di servizi in favore del condominio, in quanto trattasi di spese ordinarie non soggette a una preventiva approvazione dell'assemblea condominiale, ma disposte dall'amministratore; se invece si tratta di spese straordinarie, l'obbligo di pagamento sorge a seguito della delibera condominiale nella quale vengono decisi gli interventi di natura straordinaria da eseguire nel condominio.
Coniugi separati
Nel caso di coniugi separati bisogna operare una distinzione: se il coniuge residente nel condominio è anche proprietario a lui spettano tutte le spese secondo le regole generali; mentre, se il coniuge residente nel condominio non è proprietario ma assegnatario dell'immobile, dovrà versare le spese per la gestione e l'uso ordinario, le spese straordinarie, invece, sono poste a carico del proprietario.
Difatti, con la sentenza di separazione che assegna in godimento l'abitazione al coniuge non proprietario, sottraendola così al coniuge proprietario, non si intende implicitamente porre a carico di quest'ultimo anche le spese condominiali ordinarie, salvo espressa previsione.
avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it