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Data: 19/02/2022 06:00:00 - Autore: Nicola Comite![]()
Condominio: le spese ordinarie[Torna su] Le spese ordinarie sono quelle che si rendono necessarie per la gestione, la manutenzione e il funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche, solitamente versate con cadenza annuale. A titolo esemplificativo e non esaustivo, si considerano ordinarie le spese relative alla pulizia delle scale, illuminazione dei beni comuni, revisione degli impianti, riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine delle scale, l'assicurazione del condominio e il compenso dell'amministratore. Per la loro approvazione non � indicata una maggioranza specifica, pertanto, si impiegano le regole generali del quorum richiesti dalla prima e dalla seconda convocazione, ex art. 1136 cc. Le spese straordinarie[Torna su]
Sono, invece, considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali, come accade quando diventa necessario sostituire la caldaia, rifare la facciata, il tetto o il solaio. Generalmente, sono esborsi che superano di gran lunga le somme che di solito vengono impiegate nella manutenzione ordinaria e quando si tratta di spese di notevole entit�, per la loro approvazione � necessaria una maggioranza qualificata, ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio. L'entit� della spesa va parametrata al valore dell'edificio e non alle possibilit� economiche dei condomini, tenendo conto dell'ammontare complessivo e il rapporto di quest'ultimo con il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. n. 25145 del 26.11.2014). Le spese urgenti[Torna su]
In giurisprudenza vengono qualificate come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, siano indifferibili in quanto necessarie a evitare un possibile perimento della cosa comune (Cass. Civ. 18759/2016). Per tali motivi le spese urgenti non ammettono ritardo e riguardano le opere di manutenzione che non rientrano nella consueta periodicit�; a titolo di esempio, rientrano in tale tipologia di spese quelle relative al tetto scoperchiato da un evento atmosferico o al cornicione gravemente danneggiato. In virt� del carattere d'urgenza, anche un singolo condomino pu� porre in essere un intervento diretto senza l'autorizzazione dell'amministratore (che a sua volta ha il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in caso di urgenza, ex art. 1135 comma 2 c.c.) e dell'assemblea, dimostrando l'urgenza di non aver potuto allertare il condominio (Cass. civ. 4684/2018) e, di conseguenza, avr� diritto di ottenere il rimborso di quanto speso dagli altri condomini, ex art. 1134 c.c. Le spese di godimento[Torna su]
Sono le spese di esercizio che riguardano il funzionamento degli impianti comuni e vengono meno qualora si rinunci al servizio; un classico esempio � rappresentato dalle spese necessarie per il riscaldamento e l'energia elettrica; il condomino che decide di staccarsi dall'impianto centralizzato, dovr� pagare solo le spese necessarie per la conservazione dell'impianto che resta comunque un bene comune. La rinuncia del singolo condomino, poi, non deve comportare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti alla comunione. Le spese gravose e voluttuarie[Torna su]
Sono considerate gravose le spese la cui entit� non � commisurata al valore dell'immobile, mentre sono voluttuarie le spese non necessarie, prive di utilit�, come ad esempio l'installazione di ornamenti decorativi nel giardino condominiale. Pertanto, qualora venissero deliberate innovazioni gravose o voluttuarie chi non intende trarne vantaggio potr� rifiutarsi di contribuire alla spesa e se l'utilizzazione separata non � possibile, l'innovazione non � consentita, a meno che la maggioranza dei condomini non decida di accollarsi integralmente la spesa. avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it |
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