[Torna su]

La disciplina del contratto di comodato la troviamo nel codice civile agli articoli 1803 e seguenti, ed � quel contratto con il quale una parte, detta comodante, consegna all'altra, detta comodatario, un bene mobile o immobile perch� questi se ne possa servire per un tempo o per un uso determinato con l'obbligo poi di restituirlo.

Una peculiare caratteristica � che tale contratto � essenzialmente gratuito, anche se non � esclusa la possibilit� che lo stesso possa essere oneroso, a patto che l'onerosit� non sia tale da far venir meno la natura tipica del negozio giuridico de quo.

Se il bene concesso in comodato � sito in un condominio, ci si chiede chi sar� tenuto al pagamento delle spese condominiali, il comodante proprietario o il comodatario.

L'articolo 1808 del c.c. stabilisce al primo comma che il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, ovvero � tenuto al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione; al secondo comma, invece, si precisa che il comodatario ha diritto al rimborso delle spese urgenti e necessarie sostenute per la conservazione del bene, pertanto, sono a carico del comodante (rectius il proprietario) le spese straordinarie (Cass. civ. ordinanza n. 15699/2018).

Contratto di locazione

La locazione � un contratto con il quale una parte, il locatore, permette il godimento di un bene immobile ad un'altra parte, il conduttore, per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro.

A norma dell'art. 9 della legge 392/78 il conduttore oltre al canone locatizio deve anche versare gli oneri accessori, come ad esempio le spese relative al servizio di pulizia delle scale, la manutenzione dell'ascensore, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento dell'aria; da ci� si evince che normalmente sono a carico del conduttore le spese di ordinaria manutenzione, mentre restano a carico del locatore le spese per la straordinaria manutenzione e in generale quelle necessarie a modificare o sostituire parti strutturali dell'edificio, come ad esempio la facciata.

Inoltre, l'inquilino pu� anche partecipare, in luogo del proprietario, all'assemblea con diritto di voto nelle delibere assembleari relative, ad esempio, alle spese e alle modalit� di gestione dei servizi di riscaldamento (art. 10 legge 392/78).

Leasing immobiliare

Analogo al contratto di locazione � il contratto di leasing immobiliare, con il quale un soggetto, detto concedente, concede in godimento un bene all'utilizzatore dietro un corrispettivo in denaro.

A proposito delle spese condominiali, un'interessante pronuncia di merito, nello specifico la sentenza n. 7100/2017 del Tribunale di Milano, ha stabilito che grava sempre e comunque sul concedente proprietario il pagamento dei contributi condominiali, a prescindere da qualsivoglia accordo di diversa natura.

Difatti, l'amministratore dovr� agire nei confronti del proprietario al fine di recuperare gli oneri non pagati e un'eventuale clausola contrattuale che stabilisca in capo all'utilizzatore l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali, se da un lato potr� considerarsi lecita, dall'altro non avr� nessun effetto nei confronti dei terzi, ovvero non sar� opponibile nei confronti del condominio.

avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

Tutte le notizie