Ipoteca: cos'è e come funziona
Chi è possessore di un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo non opposto etc), può, in sintesi, liberamente iscrivere ipoteca su qualsiasi bene immobile del debitore.
Essa non è altro che una garanzia a favore di chi è creditore di una somma di denaro.
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Nello specifico, con l'avvenuta iscrizione ipotecaria, anche se il debitore dovesse vendere o donare l'immobile, il nuovo titolare potrebbe essere ugualmente sottoposto al pignoramento da parte del creditore, anche se non ha alcun rapporto con quest'ultimo e anche se non dovesse essere a conoscenza dell'effettiva trascrizione del vincolo ipotecario.
L'ipoteca, dunque, diventa qualcosa di indissolubile rispetto all'immobile cui è legata e si trascina insieme ad esso ad ogni eventuale passaggio di proprietà, almeno fino a quando il creditore non la cancelli o non siano passati 20 anni (termine massimo).
La vendita di una casa ipotecata è valida (anche se assai improbabile) solo se l'acquirente è stato informato del peso esistente sull'immobile; diversamente si può chiedere al giudice di essere sciolti dal contratto.
Invece, nei confronti del creditore, la vendita della casa ipotecata non comporta alcuna conseguenza poiché, come detto, questi può ugualmente pignorare l'immobile.
I vantaggi dell'ipoteca
L'ipoteca comporta per il creditore due vantaggi:
a) in primis, quello appena accennato che viene definito «diritto di seguito» o «di sequela»: in sostanza, anche se il debitore dovesse vendere o donare l'immobile dopo l'iscrizione dell'ipoteca, il creditore può procedere ugualmente a pignoramento e, poi, alla vendita giudiziale. Cosa importantissima da ricordare è che se il bene oggetto di ipoteca viene venduto o donato prima dell'iscrizione dell'ipoteca il creditore non può più agire nei confronti del nuovo titolare a meno che non eserciti prima la cosiddetta azione revocatoria (in pratica estremamente difficile da ottenere);
b) il secondo vantaggio riguarda il caso in cui il proprietario della casa ipotecata abbia altri debiti: in consimili situazioni il creditore che pre primo iscrive l'ipoteca otterrà la c.d. «ipoteca di primo grado» ovvero in caso di vendita all'asta verrà pagato prima di tutti gli altri creditori.
Tre tipi di ipoteche
Il nostro ordinamento prevede tre tipi di ipoteche, che si differenziano per presupposti e modalità di attuazione:
1) ipoteca volontaria: è quella probabilmente più diffusa soprattutto per l'ottenimento di mutui da banche e/o finanziarie. Necessità della volontà del proprietario del bene che a garanzia della propria solvibilità, decide di ipotecare il proprio bene immobile;
2) ipoteca giudiziale: è quella di cui ho parlato nell'incipit ed ha come presupposto la presenza di un titolo esecutivo valido e non impugnabile (a parte alcune eccezioni in caso di appello);
3) ipoteca legale: è invece prevista dalla legge in determinati casi specifici (coeredi per esempio).
A prescindere da quanto sinora detto, l'ipoteca va sempre trascritta presso i cc.dd. registri immobiliari: una volta fatto ciò, tutti i tipi di ipoteche realizzano gli stessi effetti.
Lo strumento ipotecario, infine, fa sì che in caso di vendita giudiziale del bene, i soggetti titolari di ipoteca siano preferiti ai creditori "semplici", chiamati in gergo tecnico, chirografari.
Avv. Alessandro Di Paola
Avv. Gabriel Frasca