Ipoteca: cos'� e come funziona
Chi � possessore di un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo non opposto etc), pu�, in sintesi, liberamente iscrivere ipoteca su qualsiasi bene immobile del debitore.
Essa non � altro che una garanzia a favore di chi � creditore di una somma di denaro.
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Nello specifico, con l'avvenuta iscrizione ipotecaria, anche se il debitore dovesse vendere o donare l'immobile, il nuovo titolare potrebbe essere ugualmente sottoposto al pignoramento da parte del creditore, anche se non ha alcun rapporto con quest'ultimo e anche se non dovesse essere a conoscenza dell'effettiva trascrizione del vincolo ipotecario.
L'ipoteca, dunque, diventa qualcosa di indissolubile rispetto all'immobile cui � legata e si trascina insieme ad esso ad ogni eventuale passaggio di propriet�, almeno fino a quando il creditore non la cancelli o non siano passati 20 anni (termine massimo).
La vendita di una casa ipotecata � valida (anche se assai improbabile) solo se l'acquirente � stato informato del peso esistente sull'immobile; diversamente si pu� chiedere al giudice di essere sciolti dal contratto.
Invece, nei confronti del creditore, la vendita della casa ipotecata non comporta alcuna conseguenza poich�, come detto, questi pu� ugualmente pignorare l'immobile.
I vantaggi dell'ipoteca
L'ipoteca comporta per il creditore due vantaggi:
a) in primis, quello appena accennato che viene definito �diritto di seguito� o �di sequela�: in sostanza, anche se il debitore dovesse vendere o donare l'immobile dopo l'iscrizione dell'ipoteca, il creditore pu� procedere ugualmente a pignoramento e, poi, alla vendita giudiziale. Cosa importantissima da ricordare � che se il bene oggetto di ipoteca viene venduto o donato prima dell'iscrizione dell'ipoteca il creditore non pu� pi� agire nei confronti del nuovo titolare a meno che non eserciti prima la cosiddetta azione revocatoria (in pratica estremamente difficile da ottenere);
b) il secondo vantaggio riguarda il caso in cui il proprietario della casa ipotecata abbia altri debiti: in consimili situazioni il creditore che pre primo iscrive l'ipoteca otterr� la c.d. �ipoteca di primo grado� ovvero in caso di vendita all'asta verr� pagato prima di tutti gli altri creditori.
Tre tipi di ipoteche
Il nostro ordinamento prevede tre tipi di ipoteche, che si differenziano per presupposti e modalit� di attuazione:
1) ipoteca volontaria: � quella probabilmente pi� diffusa soprattutto per l'ottenimento di mutui da banche e/o finanziarie. Necessit� della volont� del proprietario del bene che a garanzia della propria solvibilit�, decide di ipotecare il proprio bene immobile;
2) ipoteca giudiziale: � quella di cui ho parlato nell'incipit ed ha come presupposto la presenza di un titolo esecutivo valido e non impugnabile (a parte alcune eccezioni in caso di appello);
3) ipoteca legale: � invece prevista dalla legge in determinati casi specifici (coeredi per esempio).
A prescindere da quanto sinora detto, l'ipoteca va sempre trascritta presso i cc.dd. registri immobiliari: una volta fatto ci�, tutti i tipi di ipoteche realizzano gli stessi effetti.
Lo strumento ipotecario, infine, fa s� che in caso di vendita giudiziale del bene, i soggetti titolari di ipoteca siano preferiti ai creditori "semplici", chiamati in gergo tecnico, chirografari.
Avv. Alessandro Di Paola
Avv. Gabriel Frasca