• Distacco impianto centralizzato di riscaldamento
• La vicenda
• L'art. 1118 c.c.
• La Norma UNI 10200
• La soluzione del tribunale di Savona

Distacco impianto centralizzato di riscaldamento

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

La Suprema Corte ha affermato anche che, "il condomino che si è distaccato dall'impianto centralizzato di riscaldamento deve contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai c.d. consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto) poiché, diversamente, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini".

Si ritiene, infatti, che anche il condomino distaccato (o che, comunque, non usufruisce del riscaldamento) deve continuare a contribuire alle spese per i consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto), dal momento che, altrimenti, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini.

Difatti, anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, d'altro lato, che la messa ed il mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato comporta l'immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni dei radiatori interni alle unità immobiliari ma anche nelle tubazioni comuni. Affinché un condomino possa staccarsi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l'unanimità di consenso degli altri condòmini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto.

La vicenda

Un condomino impugnava due delibere assembleari. L'assemblea aveva deciso di esentare i condòmini distaccati dall'impianto centralizzato di riscaldamento dall'obbligo di concorrere al pagamento delle spese relative ai c.d. consumi involontari.

Nel corso del giudizio veniva nominato un ctu, dalla sua relazione è emerso che il distacco dall'impianto di riscaldamento autorizzato con le delibere assembleari impugnate (con le quali tali condomini sono stati del tutto esentati dall'obbligo di concorrere con gli altri condomini al pagamento delle spese relative ai c.d. consumi involontari) ha dato luogo ad un non indifferente incremento dei costi posti a carico dei restanti condomini relativi ai consumi involontari.

L'art. 1118 c.c.

L'art. 1118 c.c. consente al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento ma con il distacco non è venuta meno la comproprietà dell'impianto condominiale in questione, essendo il suddetto diritto irrinunciabile.

In questo caso, il condomino distaccato sarà tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto ed alle spese di conservazione e di messa a norma. Risulta assolutamente ragionevole considerare, da un lato, che anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, d'altro lato, che la messa ed il mantenimento in funzione dell'impianto centralizzato comporta l'immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari ma anche nelle tubazioni comuni. Pertanto il condomino distaccato non è esonerato dal contribuire alle spese relative alla manutenzione della caldaia (e dunque a tutte le voci di spesa afferenti la caldaia) nonché ad una quota delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario con particolare riferimento ad es. all'energia prodotta, ma non utilizzata, consistente nel calore perso nel sistema di distribuzione fino al punto di distacco delle tubazioni e al costo del combustibile, derivante dal consumo involontario, di cui comunque beneficiano gli ambienti privati anche se non allacciati all'impianto centralizzato. Vista l'analisi tecnico/economica condotta, considerando il distacco si asserisce che tali interventi non comportano squilibri di funzionamento per l'impianto ma producono un aggravio di spesa, dovuto al mancato versamento della quota involontaria, non trascurabile per i condomini.

La Norma UNI 10200

Prevede che i singoli condomini debbano pagare a consumo. Ma il consumo si compone di tre componenti:
• Consumo volontario per riscaldare la singola unità immobiliare, ovvero i prelievi individuali volontari (componente variabile del consumo);
• Consumo per riscaldare i locali ad uso collettivo (se dotati di caloriferi), come scale ed androne;
• Consumo involontario, ovvero il consumo imputabile alla dispersione dal sistema di distribuzione per inefficienza dell'impianto, a carico di tutti i condomini a prescindere dal consumo individuale (componente fissa del consumo).
Le spese per le tre componenti di consumo vanno così ripartite:
• La spesa per il consumo volontario in base ai prelievi individuali rilevati dal contatore o dal ripartitore;
• La spesa del consumo per riscaldare i locali ad uso collettivo in base ai millesimi di proprietà;
• La spesa per il consumo involontario, ovvero il consumo indiretto per le dispersioni dal sistema di distribuzione, in base ai millesimi di fabbisogno di energia termica di ogni unità immobiliare.

La soluzione del tribunale di Savona

Per il tribunale di Savona (sentenza n. 115/2022 sotto allegata), le delibere impugnate sono nulle sia per contrarietà al disposto dell'art. 1118 comma 4 c.c. – avendo autorizzato e/o ratificato il distacco dei condomini dall'impianto di riscaldamento centralizzato nonostante l'aggravio di costi per gli altri condòmini cui il distacco medesimo avrebbe dato luogo ed avendo inoltre approvato riparti consuntivi e preventivi di spese condominiali redatti mediante l'irregolare addebito ai condòmini di tali costi aggravati – sia in quanto con le stesse è stata sostanzialmente disposta una modifica dei criteri di riparto delle spese condominiali stabiliti dalla legge senza il necessario consenso unanime da parte di tutti i condomini dell'edificio del condominio.