Data: 04/05/2022 08:00:00 - Autore: Annamaria Villafrate

Cos'è il patto di riservato dominio

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La vendita con patto di riservato dominio o vendita con riserva della proprietà è un contratto di compravendita, in cui l'effetto traslativo della proprietà del bene è differito nel tempo, ovvero nel momento in cui l'acquirente paga l'ultima rata. Questo contratto infatti è noto con il termine di "vendita a rate". Essa consente infatti all'acquirente di acquistare un bene di consumo, di cui non è in grado di sostenere il costo in un'unica soluzione, pagandone il prezzo in base a un piano rateale.

Si tratta di una formula contrattuale vantaggiosa comunque anche per il venditore. Costui infatti si riserva la proprietà del bene fino a quando non viene pagata l'ultima rata del prezzo, tutelandosi così contro il rischio di eventuali inadempimenti o condotte illecite del compratore.

La sua applicazione prevalente si ha per l'acquisto di beni di consumo durevoli come automobili ed elettrodomestici e nel mercato immobiliare.

Articolo 1523 codice civile

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Il patto di riservato dominio ha nell'art. 1523 del codice civile, la sua norma di riferimento. Essa dispone che "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".

Le parti, in pratica, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, modificano il contenuto del contratto tipico di compravendita, cui fanno accedere un patto di riservato dominio, il quale differisce nel tempo uno degli effetti tipici della vendita, ovvero il trasferimento della proprietà.

Nello specifico, il compratore acquista il diritto sul bene al momento del pagamento dell'ultima rata, pur ottenendo la consegna del bene stesso al momento della stipula. In deroga al principio del consenso traslativo, che vale per i contratti ad effetto reale come la vendita, il trasferimento della proprietà avviene però in un momento successivo rispetto all'accordo tra le parti.

Il contratto di compravendita, in altri termini, è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento dell'intero prezzo del bene da parte dell'acquirente. Fino a quel momento, nonostante il compratore possa godere della cosa, quest'ultima resta di proprietà del venditore.

L'acquirente ha quindi l'aspettativa di diventare proprietario, situazione che costui, insieme al godimento del bene, può cedere a terzi suoi creditori, oltre al potere di esercitare azioni petitorie e aquiliane per la richiesta risarcitoria, nei confronti di chi danneggi il bene o vanti diritti sullo stesso. Questo ci dice che il compratore, quando riceve il bene, si assume il rischio della sua alterazione o perimento.

Il venditore, da parte sua, come anticipato, conserva la proprietà del bene fino a quando il compratore non provveda al pagamento dell'ultima rata ed è libero dai rischi di perimento del bene o del suo deterioramento da quando lo consegna al compratore. Nella sua veste di titolare può esercitare azioni petitorie e cautelari per tutelare il bene da pretese di terzi e da azioni materiali o giuridiche del compratore che possano compromettere l'integrità del bene o la sua restituzione.

Dottrina e giurisprudenza ritengono che il patto di riservato dominio debba essere stipulato contestualmente alla vendita del bene. Come la stipula anche la trascrizione del patto è bene che sia contestuale a quella della vendita. In caso contrario, per quanto riguarda i terzi, la vendita avrebbe un effetto traslativo immediato.

Opponibilità del patto ai terzi

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L'opponibilità del patto di riservato dominio nei confronti dei terzi è regolato dall'art. 1524 cc. Il comma 1 di questo articolo prevede che "La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento."
In realtà per rendere l'atto opponibile è necessaria anche la trascrizione. La trascrizione infatti è un mezzo di pubblicità legale che rende pubblici certi atti al fine di dirimere conflitti e controversie e di aumentare la certezza della loro condizione. In relazione all'opponibilità della compravendita con patto di riservato dominio la Cassazione, nella sentenza n. 11286/2020, richiama la precisazione della Corte di Appello di Palermo, in relazione a una controversia insorta tra un istituto e una banca che aveva avviato un'azione esecutiva. Nella motivazione gli Ermellini ricordano che detto giudice di secondo grado ha precisato che "il contratto di vendita con patto di riservato dominio per essere opposto ai creditori dell'acquirente richieda due condizioni: non solo che risulti da atto scritto avente data anteriore al pignoramento, ma anche che il relativo contratto sia stato debitamente trascritto in data anteriore al pignoramento.
L'opponibilità però, dalla lettura del comma 2 dell'art. 1524 c.c., è condizionata anche dal tipo di beni. L'art. 1524 dispone infatti e inoltre che "2. Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a euro 15,49, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita". 3. Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri."

Dove si registra il patto di riservato dominio?

Il patto di riservato dominio, come abbiamo visto, secondo l'impostazione maggioritaria in dottrina e giurisprudenza, deve essere contestuale alla conclusione del contratto di compravendita.

Quando la vendita ha ad oggetto diritti reali su beni immobili o mobili registrati, deve essere trascritta ai sensi dell'art. 2643, comma 1, n.1.

Seppur la disposizione codicistica non preveda l'obbligo di trascrizione del patto di riservato dominio, si deve ritenere che, dati i suoi effetti, sia trascrivibile.

Il secondo comma dell'articolo 1524 c.c. peraltro afferma che la riserva della proprietà è opponibile ai terzi, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata il bene.

Vendita con riserva della proprietà nel fallimento

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Il patto di riservato dominio nella compravendita assume rilievo anche nel fallimento del compratore.
L'art. 73 della legge fallimentare (Regio Decreto n. 267/1942) dispone infatti che se il prezzo deve essere pagato a termine o a rate, il curatore può subentrare nel contratto previa autorizzazione del comitato dei creditori. Il venditore può chiedere cauzione, a meno che il curatore paghi immediatamente il prezzo con lo sconto
dell'interesse legale.
Se però il curatore si scioglie dal contratto, il venditore deve restituire le rate già riscosse, salvo il riconoscimento di un equo compenso per l'uso della cosa. Nel caso in cui a fallire sia il venditore, questo non provoca lo scioglimento del contratto.

Risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà

Dall'articolo 1525 c.c si ricava che la risoluzione del contratto, nonostante patto contrario, si verifica quando il compratore risulti inadempiente nei confronti del venditore in relazione al pagamento anche di una sola rata, a condizione che il valore di questa superi l'ottava parte del prezzo. Il compratore inoltre conserva il beneficio del termine per quanto riguarda le rate successive.
L'art 1526 c.c., dedicato proprio allo risoluzione del contratto, dispone invece che se la risoluzione del contratto si verifica a causa dell'inadempimento del compratore, allora il venditore deve restituire le rate che ha già riscosso, salvo il diritto ad un compenso equo per l'utilizzo del bene da parte del compratore e al risarcimento del danno.
Nel caso in cui le parti si siano accordate nel senso che, in caso di inadempimento il venditore possa trattenere le rate pagate a titolo di indennità, il giudice, se le circostanze lo richiedono, può ridurre l'importo dell'indennità convenuta.
Disposizione che, in base all'ultimo comma della norma, il legislatore estende alla locazione se le parti hanno convenuto che al termine dell'accordo il compratore acquisti la proprietà della cosa per aver pagato i canoni concordati.

Imu e vendita con riserva della proprietà immobiliare

Abbiamo visto che la vendita con patto di riservato dominio è uno schema contrattuale utilizzato anche nell'acquisto di beni immobili. In alternativa al mutuo pertanto le parti possono decidere di stipulare una vendita con riserva della proprietà. Da qui si pone la questione sul soggetto obbligato a pagare il tributo Imu.

Il dato normativo sul punto sembra sgombrare il campo da qualsivoglia dubbio in merito. L'art. 9, comma 1 del Decreto Legislativo 23/2011, afferma che il soggetto passivo tenuto al pagamento dell'Imu è colui che vanta sull'immobile un diritto di proprietà o un diritto reale minore.

Il codice civile, prevedendo che, in caso di vendita con riserva della proprietà, il proprietario dell'immobile resti il venditore fino al pagamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente, concorre ad individuare in tale soggetto l'obbligato al pagamento dell'Imu.

Mutuo e vendita con riserva della proprietà

Non è infrequente che alla vendita con patto di riservato dominio di un immobile venga, per così dire, "abbinato" anche un contratto di mutuo. In questo caso la disciplina della vendita con riserva della proprietà viene integrata con quella che si occupa del credito al consumo contenuta nel testo unico bancario. Trattasi di regole che si pongono l'obiettivo di tutelare la parte debole del contratto, ossia l'acquirente, ed evitare che il finanziatore eluda la normativa civilistica.
La norma più significativa al riguardo è l'art. 125 quinquies del TU bancario, che consente all'acquirente, in caso di inadempimento del venditore, di chiedere la risoluzione del contratto di credito. In questo modo il consumatore, dopo avere costituito in mora il venditore, senza esito alcuno, può ottenere la restituzione di quanto già pagato e i costi sostenuti. Sarà poi il finanziatore ad agire nei confronti del venditore.

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