Tipi di locazioni
La locazione, è, con tutta probabilità, la più comune e in molti casi anche la migliore forma di messa a reddito del patrimonio immobiliare.
La normativa italiana disciplina varie forme di locazione che per comodità riassumeremo in tre categorie: locazione ordinaria, locazione ad uso transitorio e locazione breve.
Come scegliere quella più adatta alla tua situazione? Analizziamole per rispondere a questo quesito.
La scelta del regime di locazione non è una questione marginale, un errore nella pianificazione può comportare migliaia di euro annui di mancato guadagno.
Come spesso succede, infatti, non esiste un regime perfetto, esiste solamente un regime perfetto per le proprie esigenze.
La locazione ordinaria
La locazione ordinaria è la tipologia di affitto più conosciuta e prevede due diverse formulazioni: il classico 4 anni +4, oppure il 3+2 per le locazioni a canone concordato, che prevedono un canone di locazione determinato in base ad alcuni requisiti previsti dagli accordi territoriali.
È una formula "fai e scordatene" nel senso che, in mancanza di complicazioni, il proprietario potrà tenere il suo immobile locato per un lungo periodo di tempo senza particolari preoccupazioni.
Questa formulazione prevede che le spese della manutenzione ordinaria e la tassa sui rifiuti spettino agli inquilini, mentre la manutenzione straordinaria e l'IMU rimangano a carico al locatore.
É il tipo di contratto più adatto agli immobili situati nelle aree residenziali della città e prevede come vantaggio principale la sistemazione a lungo termine dell'immobile, con conseguenti vantaggi in termini di tempo da dedicarvi.
Le controindicazioni sono due: è difficile che il proprietario, in caso di bisogno, possa tornare nella piena disponibilità dell'immobile in tempi più brevi della scadenza naturale del contratto ed è la tipologia di locazione in cui è più frequente che si verifichino situazioni di morosità (con conseguente necessità di azioni giudiziali per liberare l'appartamento).
La locazione ad uso transitorio
La locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa che prevede una durata da 1 a 18 mesi e può essere utilizzato per esigenze transitorie, non di natura turistica.
L'esigenza transitoria è un elemento sostanziale del contratto e dev'essere specificata nello stesso, pena la conversione in locazione ordinaria.
Considerato che le esigenze transitorie principali sono due, ossia lavorative e di studio, gli immobili più adatti a questo tipo di affitto sono quelli situati nei pressi dei poli universitari o vicino a luoghi ad alta densità di uffici o aziende.
Per quanto riguarda il riparto delle spese, è lo stesso già descritto per la locazione ordinaria.
I motivi per preferire questa forma di locazione sono molti:
- è la modalità da scegliere nel caso in cui ipotizzi la necessità di rientrare in possesso dell'immobile in tempi brevi e senza troppi problemi (gli studenti e i lavoratori in genere non causano problemi in fase di rilascio);
- è utile tenere presente che le case per gli studenti o per i lavoratori single richiedono una diversa ottica nella cura dell'arredamento rispetto ad un immobile che si intenda destinare ad una famiglia o ad una locazione breve;
- ultimo e maggior vantaggio di questa categoria è la possibilità di affittare singolarmente i posti letto (questo accorgimento consente di ottenere un guadagno senz'altro maggiore rispetto alla locazione dell'intero appartamento).
Come rovescio della medaglia, va segnalato che la locazione ad uso transitorio richiede una discreta presenza da parte del proprietario:
- per prima cosa, è frequente che ci si ritrovi ogni 1-2 anni a dover cercare dei nuovi inquilini, proprio perché questi esauriscono velocemente la motivazione per cui prendono in affitto la stanza;
- inoltre, trattandosi quasi esclusivamente di conduttori fuori sede, nonostante la manutenzione ordinaria rimanga a loro carico, è meglio che venga svolta da tecnici di propria fiducia per assicurare risparmio ed efficienza dei lavori.
La locazione breve
L'ultima possibilità per affittare il tuo immobile è data dalla locazione breve: questa forma di affitto nasce per esigenze turistiche e permette di concedere in locazione l'immobile o la stanza per periodi inferiori ai trenta giorni.
Vista la quantità di portali online a disposizione, è sicuramente la forma di locazione più facile da pubblicizzare e pagherà molto la posizione strategica dell'appartamento.
Ci sono molte zone adatte alla destinazione dell'immobile a locazione breve:
- zone di interesse turistico;
- luoghi in cui si svolgono manifestazioni a carattere associativo (concorsi, fiere, convention);
- nelle grandi città, zone vicino alla stazione ferroviaria, della metro o all'aeroporto.
È anche il tipo di affitto che consente guadagni maggiori, stimati in un aumento degli utili del 20-30% rispetto alla locazione ordinaria.
Affittare per brevi periodi ha anche un ulteriore innegabile vantaggio: il possesso della casa rimane sempre saldamente al proprietario che in qualunque momento può reclamarla per sé o metterla in vendita.
Passando alle note dolenti, la locazione breve necessita un'attenzione continua, data proprio dalla possibilità (e necessità) di riaffittare continuamente l'immobile a soggetti diversi.
Dal continuo cambio di inquilini, deriva anche la necessità di eseguire la pulizia e la manutenzione della stanza/appartamento personalmente e con frequenza.
È vero che i guadagni sono sensibilmente maggiori, ma per ottenere tale aumento è necessario che l'immobile venga affittato molto spesso.
Un'altra grande differenza rispetto alle forme precedenti di locazione sta proprio nel riparto delle spese di manutenzione.
Infatti, sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria sono sempre a carico del proprietario, salvo il caso in cui l'immobile venga danneggiato dall'inquilino.
Vedi anche:
- Locazione ad uso transitorio