Contratto a canone concordato
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Con canone concordato si intende il contratto di locazione in cui la misura del canone, oltre alla durata e ad altri aspetti del contratto, è stabilito entro importi minimi e massimi da parte di organizzazioni locali che stipulano degli accordi.
In modo particolare, tra le caratteristiche viene individuata una durata minima e massima del contratto, ovvero l'ammontare degli importi dei canoni, e la volontà del legislatore di soddisfare particolari bisogni delle parti: per i conduttori il contenimento del canone e di altre disposizioni contrattuali a sua tutela, per il locatore il riconoscimento di benefici fiscali.
In modo particolare, tra le caratteristiche viene individuata una durata minima e massima del contratto, ovvero l'ammontare degli importi dei canoni, e la volontà del legislatore di soddisfare particolari bisogni delle parti: per i conduttori il contenimento del canone e di altre disposizioni contrattuali a sua tutela, per il locatore il riconoscimento di benefici fiscali.
Vedi anche Canone concordato: guida e fac-simile
Il comma 5 del medesimo articolo stabilisce, poi, che la locazione a canone concordato non può avere una durata inferiore ai tre anni e alla prima scadenza contrattuale vi sarà l'obbligo di rinnovo per altri due anni, eccezion fatta per uno dei motivi elencati nell'articolo tre della legge in esame, ovvero, a titolo di esempio, quando il locatore ha necessità di utilizzare per motivi personali l'immobile o per il proprio coniuge; in tal caso la disdetta andrà fatta con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.
Nel caso di rinnovo biennale, alla prima successiva scadenza e con preavviso di sei mesi, il contratto potrà essere disdettato liberamente, altrimenti si rinnoverà di due anni in due anni, salvo disdetta.
Come previsto dalla nuova norma, nello specifico l'art. 7 del Decreto semplificazioni convertito in legge il 2 agosto 2022, l'attestazione, una volta ottenuta, sarà valida per tutti i contratti con lo stesso contenuto finché non cambiano le caratteristiche dell'immobile oppure viene modificato l'accordo territoriale del Comune di riferimento.
avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it
Inquadramento normativo
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Tale tipologia di contratto di locazione è riconosciuta dall'articolo due, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, ai sensi del quale: "le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo".Il comma 5 del medesimo articolo stabilisce, poi, che la locazione a canone concordato non può avere una durata inferiore ai tre anni e alla prima scadenza contrattuale vi sarà l'obbligo di rinnovo per altri due anni, eccezion fatta per uno dei motivi elencati nell'articolo tre della legge in esame, ovvero, a titolo di esempio, quando il locatore ha necessità di utilizzare per motivi personali l'immobile o per il proprio coniuge; in tal caso la disdetta andrà fatta con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.
Nel caso di rinnovo biennale, alla prima successiva scadenza e con preavviso di sei mesi, il contratto potrà essere disdettato liberamente, altrimenti si rinnoverà di due anni in due anni, salvo disdetta.
Agevolazioni fiscali
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Le agevolazioni fiscali previste per i contratti di locazione a canone concordato sono tre: - l'applicazione della tassazione speciale con cedolare secca anziché con tassazione ordinaria Irpef. Si applica così un'aliquota unica pari al 10% anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria;
- la base imponibile per il calcolo dell'Irpef è ridotta del 30% qualora sussistano le condizioni di cui all'articolo 8 della legge 431/98;
- il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Decreto semplificazioni
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Secondo la normativa precedente, l'attestazione di cui innanzi doveva essere rilasciata per ogni singolo contratto dai sindacati degli inquilini o delle associazioni della proprietà edilizia.Come previsto dalla nuova norma, nello specifico l'art. 7 del Decreto semplificazioni convertito in legge il 2 agosto 2022, l'attestazione, una volta ottenuta, sarà valida per tutti i contratti con lo stesso contenuto finché non cambiano le caratteristiche dell'immobile oppure viene modificato l'accordo territoriale del Comune di riferimento.
avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it