• Mutuo fondiario e volontà delle parti
• Il mutuo che supera il limite dell'80% è fondiario?
• Non è legge la regola dell'80% finanziabile

Mutuo fondiario e volontà delle parti

Prevale la volontà delle parti per definire un contratto come di mutuo fondiario. Non rileva che l'accordo superi la percentuale dell'80% che la Banca d'Italia, con una circolare, ha previsto come importo massimo finanziabile, anche perché trattasi di una regola che non è contenuta in una norma imperativa. Importantissima questa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 33719/2022 (sotto allegata), che supera la giurisprudenza di legittimità precedente e consente il superamento del limite percentuale dell'80% finanziabile applicato fino ad oggi.

Il mutuo che supera il limite dell'80% è fondiario?

Una società chiede l'ammissione al passivo di un fallimento di un mutuo fondiario garantito da ipoteca. Il giudice delegato però lo ammette come chirografaro, la banca si oppone, ma il Tribunale lo rigetta ritenendo il mutuo di natura non fondiaria perché concesso per un importo che eccede la percentuale dell'80% fissato dalla circolare della Banca d'Italia n. 119/1995.

In sede di appello il credito viene ammesso al passivo in privilegio ipotecario perché non si può sanzionare con la nullità un contratto di mutuo solo perché supera il limite dell'80%. La circolare che prevede questa regola non è una norma imperativa e la stessa non è compresa neppure nell'art. 117 comma 8 TUB, che sanziona con la nullità i contratti difformi a quanto stabilito dalla Banca d'Italia.

Non è legge la regola dell'80% finanziabile

Sul limite dell'80% e la qualificazione del mutuo come "fondiario" ai fini dell'ammissione al passivo fallimentare si giunge quindi in Cassazione.

Le SU, al termine di una sentenza di 41 pagine, dopo l'analisi della normativa, ma soprattutto della giurisprudenza in materia, enuncia un principio di diritto che supera le principali pronunce di legittimità in materia, il quale dispone che, se la volontà dei contraenti è quella di addivenire alla stipula di un contratto di mutuo fondiario, ossia un finanziamento a medio-lungo termine garantito da un'ipoteca immobiliare, la stessa è incontestata o comunque accertata in sede di merito, il giudice non può d'ufficio riqualificare diversamente l'accordo, trascurando la volontà delle parti al solo fine di inquadrarlo come mutuo ordinario o come un altro tipo di contratto, anche se c'è una contestazione sul limite percentuale di finanziabilità, che "implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario."