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Data: 04/01/2023 08:00:00 - Autore: Corrado C. Manni![]()
Superbonus 110%: la normativa di riferimento[Torna su]
Come noto il decreto legge n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio), convertito con l. 77/2020, ha incrementato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute per la realizzazione di specifici interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico, nonch� per l'installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici all'interno degli edifici (il cosiddetto Superbonus 110%). Vai alla guida Superbonus 110% L'agevolazione fiscale consiste in una detrazione del 110% dall'imposta lorda applicata al committente, il quale pu� fruire della detrazione, cedere il proprio credito di impresa, ovvero optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi. Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura � stato introdotto l'obbligo per il contribuente di richiedere:
Il Superbonus spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per gli interventi effettuati da:
Interventi trainanti e trainati[Torna su]
La detrazione del 110% � riconosciuta per le spese documentate e rimaste a carico del committente, per le seguenti tipologie di interventi (cosiddetti "trainanti"):
Il Superbonus spetta anche per le seguenti ulteriori tipologie di interventi, che possono essere realizzati in aggiunta agli interventi trainanti (cosiddetti "trainati"):
Ai fini dell'accesso al Superbonus gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, o, se non possibile � in quanto l'edificio � gi� nella penultima classe � il conseguimento della classe energetica pi� alta. Superbonus 110% condomini: il ruolo dell'amministratore[Torna su]
L'ammontare del Superbonus 110% per i condomini � espresso in termini percentuali "a scalare", in base a determinate cadenze temporali: � stato prorogato al 31 Dicembre 2023 il termine per l'ottenimento del Superbonus 110, che nell'anno 2024 andr� a calare al 70%, per poi arrivare al 65% nell'anno 2025. Qualora il Superbonus interessi un intero condominio, l'amministratore riveste un ruolo fondamentale nell'ottenimento dell'agevolazione in oggetto. L'amministratore deve, infatti, proporre i lavori di adeguamento e ristrutturazione, convocare assemblee e fungere da intermediario tra la ditta affidataria e i condomini. L'amministratore di condominio pu� proporsi o essere nominato dall'assemblea "Responsabile dei lavori". In tale ultimo caso i suoi poteri - ed anche le sue responsabilit� - si ampliano ed � fortemente raccomandato avvalersi di legali esperti del settore immobiliare e condominiale che possano offrire una consulenza ed un'assistenza nella fase contrattuale e nella eventuale fase pre-contenziosa e contenziosa. In ogni caso, sull'amministratore di condominio gravano precisi obblighi finalizzati a garantire ai condomini di godere delle agevolazioni fiscali per gli interventi straordinari di manutenzione sull'edificio comune. Al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione dell'edificio condominiale, ai sensi del D.M. n.41/1998 (Regolamento d'attuazione della L. n. 449 del 1997) l'amministratore di condominio ha il dovere di versare le somme spettanti alla ditta esecutrice dei lavori. In specie, il citato decreto stabilisce che il versamento delle spese detraibili va effettuato con bonifico bancario da cui emerga la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione fiscale ed il numero di partita IVA del soggetto a favore di cui il bonifico � compiuto. La violazione di siffatta regola determina il sorgere di responsabilit� da omissione in capo all'amministratore inadempiente, il quale sar� tenuto a risarcire i condomini degli eventuali danni occorsi per il mancato godimento del beneficio. Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha osservato che � obbligo di diligenza dell'amministratore condominiale compiere i versamenti in maniera da assicurare ai singoli condomini la possibilit� di godere della detrazione fiscale prevista dalla legge, considerato che trattasi di una modalit� di svolgimento di attivit� � ovvero versamento del compenso all'appaltatore � rientrante nella propria sfera di compiti professionali, tenuto conto del suo ruolo di mandatario dell'intera compagine condominiale (cfr.: Corte di Cassazione, Ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020). Occorre rammentare, inoltre, che la circolare 24/E/2020 dall'Agenzia delle Entrate, relativa alla corretta applicazione delle disposizioni contenute negli articoli 119 e 121 del d.l. 34/2020, pone una serie di adempimenti burocratici a carico dell'amministratore di condominio. Infine, nell'ipotesi in cui i lavori interessino parti comuni condominiali, sussiste un obbligo di conservazione della seguente documentazione:
Le responsabilit� delle imprese appaltatrici e i relativi rimedi[Torna su]
Come accennato, l'intervento dell'amministratore di condominio � fondamentale anche per garantire al condominio l'adeguata tutela contrattuale. Non sempre, infatti, l'impresa appaltatrice � in grado di garantire l'ultimazione dei lavori alle scadenze pattuite; anzi, ben pu� accadere che l'impresa stessa non abbia i requisiti di regolarit� contributiva e di regolare contrattualizzazione dei propri dipendenti, determinando in tal modo l'impossibilit� di prosecuzione delle opere affidate per carenza dei requisiti soggettivi dell'impresa appaltatrice. In tali casi, il committente, laddove dovesse accorgersi delle summenzionate carenze, potrebbe intervenire sostituendo l'impresa, previa risoluzione del contratto di appalto e variazione della C.I.L.A.S. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus), in cui dovr� indicarsi la nuova impresa affidataria. Al fine di tutelare il committente da eventuali ritardi nella prosecuzione dei lavori commissionati, � necessario prevedere nel contratto eventuali penali da applicarsi allorquando la ditta non rispetti i tempi di lavoro pattuiti recando un danno al committente. Inoltre, � bene assicurarsi che, all'interno del contratto stipulato tra committente ed impresa e/o i professionisti incaricati dell'asseverazione e del visto di conformit�, sia prevista la facolt� del committente di procedere alla risoluzione del contratto quando l'impresa e/o il professionista si sia reso responsabile di ritardi pregiudizievoli per il buon esito dell'opera o contravvenga ingiustificatamente alle condizioni del contratto (artt. 1455 c.c. s.s.). Il committente potr� tutelarsi verificando nel contratto di appalto quali prestazioni dovranno intendersi da effettuare entro un termine ben definito e ritenuto dalle parti espressamente "essenziale", ai sensi dell'articolo 1457 del Codice civile; in mancanza della prestazione entro il termine fissato, il contratto si intender� risolto di diritto. � chiaro che, anche laddove non fosse previsto in contratto il suddetto termine "essenziale", o non fosse stata inserita una clausola risolutiva espressa, resta al committente la tutela generale prevista dall'articolo 1454 c.c., ovvero la risoluzione contrattuale del contratto mediante diffida ad adempiere entro un congruo termine, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento dei danni subiti dal committente. Al di l� della previsione di penali nel contratto e del rimedio risolutorio, � possibile adire l'Autorit� giudiziaria al fine di ottenere una sentenza che condanni l'impresa ad adempiere alla propria obbligazione e/o al risarcimento dei danni subiti dal committente; ovviamente le lungaggini processuali, sovente, frustrano le esigenze del committente-contribuente. Giova, altres�, ricordare che il committente dei lavori rimane il soggetto esposto in prima persona ai rischi legati alla procedura del Superbonus 110%. Anche qualora le irregolarit� siano riconducibili al General Contractor, ovvero alle imprese subappaltatrici, l'onere di dimostrare il danno patito grava sul committente e deve essere eventualmente fatto valere in giudizio con un'azione civile. Difatti, l'accordo contrattuale che il committente stipula con l'appaltatore � un accordo iure privatorum, che rimane estraneo al principale rapporto condominio/Agenzia delle Entrate regolato dalla L. 77/2020. La menzionata normativa disciplina l'impianto generale dell'accesso agli incentivi lasciando all'autonomia dei privati le modalit� di regolazione dei rapporti tra committente ed appaltatore. Con la conseguenza che, al venir meno delle condizioni di legge di accesso al bonus, il condomino potrebbe trovarsi a dover assolvere l'obbligazione, cio� a pagare direttamente l'opera realizzata dall'appaltatore, oltre ad essere esposto alle sanzioni comminate dall'Agenzia delle Entrate. Anche la presenza di una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni causati dall'attivit� di impresa, non tutela pienamente il committente. Invero, valendo nei confronti della Agenzia delle Entrate la clausola solve et repete, il condomino dovrebbe nell'immediato soddisfare in proprio le richieste economiche avanzate dalla stessa e, solo successivamente, intentare l'azione legale avverso i soggetti ritenuti responsabili del mancato accesso al bonus, coperti da polizza assicurativa, per il recupero di quanto versato; il tutto con notevole ampliamento dei tempi di giudizio, onere probatorio gravante sul condomino e l'esposizione a tutte le prevedibili eccezioni sollevabili dalle compagnie assicurative coinvolte nei diversi gradi di giudizio. Un discorso parzialmente diverso potrebbe effettuarsi in presenza di una polizza fideiussoria "a prima richiesta", caratterizzata da una clausola che preveda un contratto autonomo di garanzia, cio� non-dipendente dall'obbligazione principale assunta dal debitore, mediante cui l'AdE potrebbe avere azione diretta nei confronti della impresa inadempiente. Un'analisi differenziata pu� operarsi in merito all'applicazione dei procedimenti di urgenza e dei procedimenti per accertamento tecnico preventivo. Sul punto si rileva quanto segue. Il rimedio giurisdizionale di urgenza ex art. 700 c.p.c. si ritiene di difficile applicazione, in quanto graverebbe sul committente la prova del periculum in mora su cui fondare l'intervento del Tribunale adito; in altre parole, il committente sarebbe tenuto a fornire la (non semplice) prova che l'interruzione o sospensione del lavoro commissionato abbia determinato una situazione di pericolo per il committente stesso o per i terzi. Medesimo discorso vale per il procedimento di ATP previsto dall'art. 696 c.p.c., che richiede, allo stesso modo, la prova del requisito dell'urgenza ai fini dell'ottenimento del provvedimento giudiziale. Infine, un altro rimedio giurisdizionale esperibile � rappresentato dal ricorso ex art. 696 bis cpc. La giurisprudenza di merito ha evidenziato che le questioni tecniche e gli stati di avanzamento dei lavori possono essere esaminati in sede di accertamento tecnico preventivo conciliativo ex art. 696 bis cpc (da ultimo: Tribunale di Latina, Ordinanza dell'8 agosto 2022). L'istruzione preventiva conciliativa esula dalla dimostrazione della sussistenza dei presupposti del periculum in mora, tradotto nell'urgenza dell'intervento giurisdizionale, avendo appunto funzione conciliativa e deflattiva del futuro contenzioso (Tribunale di Latina, Ordinanza dell'8 agosto 2022) e rende, pertanto, pi� semplice l'ottenimento della pronuncia giurisdizionale favorevole per il committente. Posto, infatti, che la consulenza tecnica ai fini conciliativi ex art. 696 bis c.p.c. � uno strumento alternativo di risoluzione delle controversie avente scopo deflattivo del contenzioso, lo stesso pu� essere disposto anche in assenza di presupposti di urgenza ex art. 696 c.p.c., allorquando si prospetti un contenzioso incentrato su accertamenti tecnici, che esulino da conoscenze giuridiche. L'intervento del consulente tecnico nominato dal giudice potr� essere funzionale a valutare lo stato dei lavori effettuati, la quantificazione degli stessi, il raggiungimento dei S.A.L. previsti da contratto, nonch� la predisposizione della idonea documentazione volta all'ottenimento del Superbonus. Il predetto procedimento, pertanto, potr� essere applicato per garantire, attraverso un intervento giurisdizionale pi� celere, la tutela del diritto soggettivo del committente, evitando, tramite la conciliazione in fase di Atp, il lungo iter del procedimento ordinario di cognizione. Resta inteso che anche la dilatazione dei tempi del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., dovuta anche al carico di lavoro gravante sugli uffici giudiziari di tutto il territorio nazionale, potrebbe essere foriera di determinare la perdita dei benefici legati al Superbonus. Ad ogni modo, si consiglia, per non incorrere in pronunce di inammissibilit� ante causam del ricorso presentato ai sensi del 696-bis codice di rito, di domandare, nel merito, la condanna della ditta inadempiente al risarcimento dei danni subiti dal committente per l'inadempimento dell'appaltatrice, sia in termini di mancato ottenimento del bonus, sia in termini di restituzione degli esborsi anticipati dal condomino per l'ultimazione dei lavori commissionati ma non realizzati. Avv. Corrado C. Manni |
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