Altra differenza è rappresentata dal godimento; nella comunione ogni partecipante esercita il proprio diritto nei limiti della propria quota, nel condominio, invece, le parti comuni sono godibili indipendentemente dalla quota di partecipazione.
La distinzione tra condominio e comunione è rilevante anche e soprattutto in relazione alle regole diverse di amministrazione.
In tal senso, il problema si pone in relazione al condomino formato da due sole unità abitative, in quanto per parlare di condominio è necessario che vi siano quantomeno due proprietà individuali aventi a oggetto il piano o la porzione di piano dell'edificio nonché beni di proprietà comune.

Casi pratici e conseguenze

Per comprendere al meglio le differenze è opportuno richiamare alcuni casi pratici analizzati dalla giurisprudenza di legittimità:

• Un complesso residenziale composto da più palazzine, ciascuna con un proprio condominio, che ha servizi comuni (si pensi al portiere o all'illuminazione esterna) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, deve essere considerato un supercondominio;
• Si ravvisa un condominio anche in caso di cisterne di acqua e rete fognaria in comune fra più edifici in un complesso immobiliare;
• L'impianto di distribuzione e/o del riscaldamento dell'acqua comune a fabbricati vicini è in comunione tra gli stessi e non in condominio.

Le conseguenze della richiamata differenza sono molto importanti in relazione ad alcuni aspetti, quali: la disciplina delle innovazioni, l'uso delle parti comuni, i criteri legali per la ripartizione delle spese, la nomina e la revoca dell'amministratore e, soprattutto, in relazione alla divisione, in quanto nella comunione ogni partecipante può chiedere la divisione, nel condominio, invece, le parti comuni sono indivisibili, eccezion fatta per i casi in cui la divisione non comprometta il godimento da parte di alcun condomino.

Fabbricato con due unità

Nel caso di fabbricato in cui i piani o le porzioni di piano siano solamente due, si applicano tutte le disposizioni del condominio, ivi comprese quelle sul funzionamento dell'assemblea relativamente alla corretta costituzione della stessa, alle delibere e al ricorso all'autorità giudiziaria.

Multiproprietà

Altra differenza sostanziale si ravvisa con la multiproprietà, disciplinata dal cosiddetto Codice del turismo.
Le principali differenze tra la multiproprietà immobiliare e la comunione riguardano: l'uso del bene, nella prima ogni acquirente può pienamente utilizzare il bene nel periodo stabilito, nella seconda, invece, il diritto di godimento della cosa è unico per tutti i comunisti che possono servirsene nella sua totalità; le modifiche e le innovazioni che non sono contemplate nel caso di multiproprietà, mentre nella comunione possono essere apportate nei limiti previsti dalla legge; il godimento del bene, nella multiproprietà se uno di comproprietari non utilizza il bene nel periodo di vacanza gli altri non possono allungare il periodo a loro spettante, nella comunione succede il contrario, ovvero se uno dei partecipanti non utilizza il bene, gli altri possono farne maggior uso.

Avv. Nicola Comite – n.comite@hotmail.it