- Inquadramento della tematica
- Superamento delle barriere architettoniche
- Il cavedio
- Aspetti giuridici e giurisprudenziali
Inquadramento della tematica
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L'installazione di un ascensore all'interno di un edifico composto da più piani, non solo assolve alla funzione di facilitare l'accesso a questi ultimi, ma contribuisce anche a implementare il valore economico delle singole unità immobiliari.A tal proposito, l'art. 1102 c.c. sancisce il diritto a rendere più comodo l'uso delle cose comuni nell'edificio condominiale, come l'accesso alle singole porzioni di piano.
Altro aspetto importante è indicato dalla legge n. 13 del 9 gennaio 1989 in tema di superamento delle barriere architettoniche, che prevede una serie di accorgimenti tecnici da rispettare onde consentire ai condomini invalidi di accedere alla loro proprietà.
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Le deliberazioni per l'installazione dell'ascensore, considerata come un'innovazione ex art. 1120 cc, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma del suddetto articolo, che fa espresso richiamo all'art. 1136 cc, ovvero con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti, però, almeno il valore dei due terzi dell'intero edificio, purché sia approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà dei partecipanti al condominio.
Dalla lettura dell'art. 1117 cc si evince in modo chiaro come il cavedio sia un bene di proprietà comune, in quanto facilmente assimilabile al cortile condominiale richiamato dalla suddetta norma tra i beni condominiali, così come confermato anche dal recente e consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. Civ. n. 4865/2023).
I giudici di legittimità hanno, poi, affermato come l'installazione possa avvenire anche in deroga alle norme sulle distanze legali di cui all'art. 907 cc, prevalendo la norma speciale in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, nello specifico il comma 1 dell'art. 3 della legge 13/1989, sulla disciplina generale sulle distanze (Cass. Civ. n. 14096/2012).
Qualora vi fossero delle obiezioni di alcuni condomini, dettate da ragioni di sicurezza e/o di opportunità, la giurisprudenza ha stabilito un criterio per la superabilità delle stesse, tramite il principio di solidarietà condominiale.
Sulla corta di tale principio la giurisprudenza ha affermato che nell'installazione di un ascensore sulle parti comuni, occorre contemperare gli interessi che si stagliano nei diversi rapporti condominiali, compreso quello dei condomini disabili, che hanno il diritto di accedere facilmente e godere appieno della propria abitazione, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dalla effettiva utilizzazione, purché esso sia idoneo ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario quale il diritto di proprietà. (Cass. civ. n. 19087/2022).
Avv. Nicola Comite – n.comite@hotmail.it
Superamento delle barriere architettoniche
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L'installazione dell'ascensore in edifici che ne siano privi, essendo volta a superare le cosiddette "barriere architettoniche", è un diritto riconosciuto dalla predetta legge. n. 13 del 1989, la quale accorda ai proprietari invalidi degli immobili in edifici condominiali la possibilità di chiedere all'assemblea l'installazione del detto manufatto, anche a proprie spese.Le deliberazioni per l'installazione dell'ascensore, considerata come un'innovazione ex art. 1120 cc, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma del suddetto articolo, che fa espresso richiamo all'art. 1136 cc, ovvero con la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti, però, almeno il valore dei due terzi dell'intero edificio, purché sia approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti la metà dei partecipanti al condominio.
Il cavedio
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Il luogo deputato all'installazione dell'ascensore è il cosiddetto cavedio, che può essere definito come un cortile di piccole dimensioni composto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio, che ha come scopo quello di dare aria e luce a locali secondari.Dalla lettura dell'art. 1117 cc si evince in modo chiaro come il cavedio sia un bene di proprietà comune, in quanto facilmente assimilabile al cortile condominiale richiamato dalla suddetta norma tra i beni condominiali, così come confermato anche dal recente e consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. Civ. n. 4865/2023).
Aspetti giuridici e giurisprudenziali
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L'installazione dell'ascensore ha un limite rappresentato dalla necessità che esso non comprometta la stabilità e la sicurezza del fabbricato.I giudici di legittimità hanno, poi, affermato come l'installazione possa avvenire anche in deroga alle norme sulle distanze legali di cui all'art. 907 cc, prevalendo la norma speciale in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, nello specifico il comma 1 dell'art. 3 della legge 13/1989, sulla disciplina generale sulle distanze (Cass. Civ. n. 14096/2012).
Qualora vi fossero delle obiezioni di alcuni condomini, dettate da ragioni di sicurezza e/o di opportunità, la giurisprudenza ha stabilito un criterio per la superabilità delle stesse, tramite il principio di solidarietà condominiale.
Sulla corta di tale principio la giurisprudenza ha affermato che nell'installazione di un ascensore sulle parti comuni, occorre contemperare gli interessi che si stagliano nei diversi rapporti condominiali, compreso quello dei condomini disabili, che hanno il diritto di accedere facilmente e godere appieno della propria abitazione, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dalla effettiva utilizzazione, purché esso sia idoneo ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario quale il diritto di proprietà. (Cass. civ. n. 19087/2022).
Avv. Nicola Comite – n.comite@hotmail.it