Cos'� il condominio
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Quando si � in presenza di pi� unit� immobiliari di propriet� esclusiva unitamente a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime come a esempio possono essere le scale di accesso, l'ascensore, il tetto di copertura ecc., si ha un condominio che pu� essere definito come l'ente, privo di personalit� giuridica e senza autonomia patrimoniale, che gestisce le parti comuni, nell'interesse dei singoli condomini, titolari delle rispettive propriet� esclusive.Costituzione del condominio
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La costituzione di un condominio avviene in automatico e di diritto ogni qualvolta pi� soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune, oppure quando l'unico proprietario di un edificio cede piani o porzione di piani a due o pi� soggetti in propriet� esclusiva, pertanto, per la nascita di un condominio non � necessaria nessuna deliberazione o manifestazione di volont�.Ogni condominio deve munirsi, su iniziativa dell'amministratore, o se questo manca, di un singolo condomino, di un codice fiscale per l'identificazione nei rapporti verso i terzi.
Altro elemento necessario � il conto corrente per la gestione delle somme necessarie alla vita del condominio, a tal proposito, quest'ultimo � un sostituto d'imposta con conseguenti adempimenti di tipo fiscale.
Gestione condominio
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La gestione del condominio � demandata a determinati organi tenendo anche conto di quanto stabilisce il regolamento condominiale.Il primo fondamentale organo di gestione � l'assemblea condominiale che � l'organo deliberativo del condominio.
L'assemblea ha essenzialmente il compito di regolare l'uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, di approvare le innovazioni, di nominare l'amministratore, nonch� di approvare i preventivi e i rendiconti, il tutto nei limiti delle norme inderogabili e della sfera di diritti privati dei singoli proprietari.
Altra figura di primaria importanza � l'amministratore che rappresenta l'organo esecutivo ed � legato al condominio da un vincolo di mandato, difatti, viene scelto dall'assemblea rispondendo alla stessa del suo operato nel rispetto della legge e del regolamento condominiale.
Per facilitare il compito dell'amministratore, l'assemblea pu� nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini con funzioni consultive e di controllo, senza alcun potere sostitutivo rispetto a quelli conferiti all'assemblea o all'amministratore; a seguito delle loro riunioni viene redatto un verbale e l'amministratore pu� seguire i loro pareri al fine di facilitarne l'operato.
Altra figura pu� essere rappresentata dal revisore della contabilit� condominiale che ha la funzione di controllo sulla contabilit� del condominio.
Scioglimento
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I presupposti per lo scioglimento del condominio sono disciplinati dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Secondo il comma uno dell'art. 61, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio pu� essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato, mentre, il comma uno del successivo articolo prevede la possibilit� di scioglimento anche se restano in comune alcune parti o servizi comuni.
Quanto alle modalit�, lo scioglimento pu� essere deciso o mediante voto dell'assemblea condominiale con la maggioranza prevista dell'art. 1136 comma 2 c.c., e se occorrono lavori di modifica con la maggioranza prevista dal comma 5 del medesimo articolo, o dall'autorit� giudiziaria su richiesta di almeno tre comproprietari.
Gli effetti dello scioglimento su eventuali rapporti giuridici che facevano capo al condominio, proseguiranno nei confronti dei condomini separati e le sentenze che saranno emesse nei confronti del condominio avranno efficacia anche nei confronti dei condomini separati, quali successori a titolo particolare del diritto controverso.
avv. Nicola Comite � n.comite@hotmail.it
Quanto alle modalit�, lo scioglimento pu� essere deciso o mediante voto dell'assemblea condominiale con la maggioranza prevista dell'art. 1136 comma 2 c.c., e se occorrono lavori di modifica con la maggioranza prevista dal comma 5 del medesimo articolo, o dall'autorit� giudiziaria su richiesta di almeno tre comproprietari.
Gli effetti dello scioglimento su eventuali rapporti giuridici che facevano capo al condominio, proseguiranno nei confronti dei condomini separati e le sentenze che saranno emesse nei confronti del condominio avranno efficacia anche nei confronti dei condomini separati, quali successori a titolo particolare del diritto controverso.
avv. Nicola Comite � n.comite@hotmail.it