La locazione a canone libero
Cos'è il contratto di locazione a canone libero, la trasparenza, il contenuto, la durata, i rinnovi. Guida con modello di contratto
- Cos'è il contratto di locazione a canone libero
- Forma e contenuto del contratto
- Durata del contratto
- Il rinnovo del contratto
- Immobili oggetto della locazione a canone libero
- Modello contratto di locazione a canone libero
Cos'è il contratto di locazione a canone libero
La tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso abitativo è il contratto c.d. "a canone libero", così chiamato perché le parti risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente l'importo del canone che l'inquilino corrisponderà al proprietario.
Trasparenza del canone
Va comunque sin da subito precisato che è imprescindibile che il canone sia "trasparente", ovverosia che non sia pattuito, neppure in forma orale, alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato ufficialmente nel contratto pena la nullità dell'intero negozio giuridico e la legittimazione del conduttore a chiedere tanto la revisione del contratto stesso quanto la restituzione della differenza di fatto versata al locatore, sempre che sia in grado di provarlo.
Forma e contenuto del contratto
Per quanto riguarda la forma del contratto, essa deve essere scritta a pena di nullità.
Inoltre è fondamentale che l'atto riporti una serie di elementi essenziali, che sono:
- generalità delle parti
- descrizione dell'immobile
- durata della locazione
- importo del canone
- modalità di versamento del canone
- dati catastali
- dichiarazione circa l'APE.
Con riferimento a quest'ultimo elemento da inserire in contratto, si precisa che in difetto entrambe le parti contrattuali sono obbligate in solido al pagamento di una sanzione amministrativa e a presentare la dichiarazione o una sua copia entro 45 giorni. Il conduttore, infatti, deve ricevere per legge dal locatore le informazioni e la documentazione relative all'attestazione di prestazione energetica.
Durata del contratto
Il contraltare dell'ampia autonomia contrattuale che è comunque riconosciuta per la stipula del contratto di locazione a canone libero è rappresentata dall'imposizione ex lege di una durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Per tale ragione si parla spesso di "contratto 4+4".
In alcune ipotesi, tuttavia, la regola del rinnovo di diritto alla prima scadenza quadriennale non opera.
Innanzitutto ciò avviene quando il conduttore si avvale del suo diritto di recesso, esercitabile per uno dei motivi eventualmente previsti dal contratto di locazione o comunque e sempre per gravi motivi. Per poter esercitare il recesso, l'inquilino deve dare al locatore un preavviso di almeno sei mesi o che rispetti il diverso termine eventualmente convenuto in contratto. Se il recesso è legittimo, inoltre, il locatore può chiedere e ottenere il risarcimento del danno commisurato all'importo dei canoni non percepiti.
Il contratto 4+4
La rinnovazione automatica per altri 4 anni dopo la prima scadenza, poi, non opera quando il locatore (al quale non è riconosciuto un diritto di recesso analogo a quello sopra visto per l'inquilino) comunichi al conduttore la disdetta, ovverosia il diniego di rinnovazione, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Tale facoltà, tuttavia, si concretizza solo al verificarsi di alcuni casi individuati espressamente dall'articolo 3 della legge numero 431/1998, come ad esempio nel caso in cui il locatore intenda destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo. Il diniego di rinnovazione deve comunque essere motivato in maniera dettagliata e, se quanto comunicato nella disdetta non è poi attuato, il locatore può essere condannato a risarcire al locatore un danno pari a massimo 36 mensilità del canone di locazione o a ripristinare il contratto.
Il rinnovo del contratto
Anche alla seconda scadenza contrattuale è possibile il rinnovo del contratto.
Esso può essere sia espresso che tacito.
Rinnovo espresso
Si ha rinnovo espresso quando è una delle parti che, avendone l'interesse, fa la sua proposta all'altra almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, enunciando le diverse condizioni contrattuali che intende inserire nel rinnovo. Chi riceve tale proposta può accettarla, rifiutarla o fare una controproposta, considerando che in ogni caso il riscontro va dato entro 60 giorni dalla ricezione della proposta di rinnovo e che se non vi si provvede il contratto si intende cessato.
Rinnovo tacito
Il rinnovo tacito, invece, si ha quando le parti continuano a dare esecuzione al contratto senza sollevare alcuna questione. In presenza di un simile atteggiamento, il contratto continuerà per altri quattro anni, rinnovabili.
Va ovviamente contemplata anche l'ipotesi in cui una delle parti non intenda rinnovare il contratto: in tal caso è necessario comunicare all'altra la disdetta con un preavviso di sei mesi. Chi riceve tale comunicazione può accettare la volontà altrui, con la conseguenza che il contratto cesserà una volta giunto a naturale scadenza, ma anche proporre di mantenere il contratto alle vecchie condizioni o di proporne delle nuove dando riscontro entro 60 giorni.
Immobili oggetto della locazione a canone libero
Va infine precisato che non tutti gli immobili ad uso abitativo possono essere locati a canone libero.
La possibilità di ricorrere a tale tipologia contrattuale non riguarda, infatti, gli alloggi dell'edilizia popolare pubblica, gli immobili di pregio accatastati come A/1, A/8 e A/9 e le case di villeggiatura adibite a foresteria o per usi transitori.
Non è poi possibile stipulare una locazione a canone libero con riferimento a immobili che non costituiscono abitazione.
Modello contratto di locazione a canone libero
Ecco di seguito un modello di contratto di locazione a canone libero:
Il Sig _______________________ nato a _________ il _______ e residente in _________________ via ________ n. ____ (C.F. _______________), identificato mediante ______________, di seguito nominato locatore
concede in locazione
al Sig _______________________ nato a _________ il _______ e residente in _________________ via ________ n. ____ (C.F. _______________), identificato mediante ______________, di seguito nominato conduttore
l'unità immobiliare sita in ___________ via ____________________ n. __ (piano ___ scala ___ int. __), composta da _____________ non ammobiliata/ammobiliata come da elenco allegato e sottoscritto da entrambi i contraenti.
Tabelle millesimali
proprietà _____________________
acqua________________________
riscaldamento_________________
altre_________________________
Comunicazione ex art. 8, co. III, D.L. 11 luglio 1992, n. 333
C.F. locatore ___________________
Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare ___________________
Certificato di collaudo e certificazione energetica _____________________
Documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti __________________
-
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1 - Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 a partire dal _________________ sino al _______________ e si intende rinnovato per altri quattro anni nel caso in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata ai sensi dell'art. 3 L. n. 431/1998, da recapitarsi mediante racc. a/r con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza.
Laddove, alla prima scadenza, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio e, entro dodici mesi, non lo adibisca agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni o, in alternativa, ad un risarcimento di misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
2 - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi dandone preavviso di sei mesi a mezzo lettera raccomandata.
3 - L'immobile sarà destinato all'uso esclusivo di civile abitazione del conduttore e dei suoi familiari conviventi, mentre la successione del contratto soggiace alle previsioni di cui all'art. 6 L. 27 luglio 1978, n. 392.
4 - Il canone annuo di locazione è convenuto in euro __________ e sarà corrisposto in rate mensili anticipate di euro ________ da pagare entro _________.
5 - Il pagamento del canone e di quant'altro eventualmente dovuto non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore e il mancato pagamento nei termini, anche di una sola rata del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n. 392.
6 - Il conduttore è tenuto a consentire l'accesso all'unità immobiliare locata, in presenza di una ragione motivata, al locatore o ai suoi incaricati.
7- Il conduttore con la sottoscrizione del presente contratto dichiara di aver visionato l'immobile concesso in locazione e di averlo trovato in buono stato di conservazione oltre che adatto all'uso convenuto e si impegna a riconsegnare la medesima unità immobiliare nello stesso stato di fatto in cui l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.
8- Il conduttore potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni all'immobile locato e alla sua destinazione o agli impianti esistenti solo previo consenso scritto del locatore.
9 - A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma pari ad euro ___________, corrispondenti a n. ___ mensilità del canone, che non potrà essere imputata in conto pigioni ed è produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il predetto deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
10 - Con riferimento agli oneri accessori, si applica la Tabella oneri accessori _________, registrata a __________ il _________ che le parti dichiarano di aver letto e di conoscere. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese relative a __________________________.
11 - Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.
12 - Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l'art. 40 L. 27 luglio 1978, n. 392.
13 - Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore, mentre l'onere di provvedere alla registrazione dello stesso grava in capo al locatore, che vi provvederà dandone notizia al conduttore, il quale corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà.
14 - Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione.
15 - ______________ (altre eventuali pattuizioni specifiche)
16 - Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto si rinvia alle disposizioni del codice civile, della L. n. 392/1978, della L. n. 4311998 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.
17 - Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra __________ e _________.
18 - Per tutte le controversie che dovessero sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto è competente il Foro di ______________.
Letto, approvato e sottoscritto
Luogo, data ____________________
Il locatore ___________________ (firma)
Il conduttore _________________ (firma)
Ai sensi dell'art. 1342, co. II, del codice civile, le parti approvano specificamente i patti di cui ai punti ______________.
Il locatore ___________________ (firma)
Il conduttore _________________ (firma)
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