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Le servitù prediali (artt. 1027-1099 c.c.) rappresentano un diritto reale di godimento su cosa altrui, consistente in un “peso” imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a un diverso proprietario

• Cosa sono le servitù prediali
• Caratteristiche delle servitù prediali
• Come si costituisce una servitù
• Servitù volontarie
• Servitù coattive
• Servitù prediali e usucapione
• Destinazione del padre di famiglia
• Tipi di servitù
• Estinzione delle servitù prediali
• Giurisprudenza servitù prediali

Cosa sono le servitù prediali

La servitù (o "servitù prediale") è quindi un diritto reale di godimento su cosa altrui, che richiedono per la sua configurazione l'esistenza di due fondi.

Una delle prime osservazioni da compiere infatti è quella attinente alla qualifica "prediale". 

L'espressione deriva dal latino "praedium" (terreno, fondo) e ha il fine di chiarire, già a partire dalla nomenclatura tecnica, che si versa in ipotesi di servitù solo quando il vincolo posto a carico del fondo servente implica un'utilità tendenzialmente stabile e duratura non direttamente per il proprietario del fondo dominante, ma per il fondo medesimo. 

La necessarie presenza dei fondi è una caratteristica che si ricava dalla definizione del contenuto del diritto di cui all'art. 1027 c.c, che così dispone: “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario.”

Caratteristiche delle servitù prediali

La formulazione letterale dell'art. 1027 c.c. rende necessarie alcune precisazioni per comprendere le caratteristiche delle servitù prediali.

• Prima di tutto il fondo che subisce l'imposizione del peso viene detto "servente", quello che beneficia di detto peso viene detto "dominante". Tanto per fare un esempio di servitù prediale, quella sicuramente più nota è la servitù di passaggio, che consente al proprietario di un fondo (c.d. fondo dominante) di passare sul fondo di altro proprietario (c.d. fondo servente).
• In secondo luogo deve sussistere una utilità effettiva e oggettiva, in base alla conformazione e destinazione del fondo, la quale non occorre che sia perpetua, ma quantomeno provvisoria.
• I fondi anche se non proprio confinanti, devono essere almeno vicini, in modo tale da permettere l'esercizio della servitù prediale. Il profilo dell'inerenza, già evidente da tali considerazioni, è ancora più marcato dalla c.d. "regola dell'ambulatorietà della servitù": il diritto di servitù è in grado di "seguire" (a proposito, la dottrina parla di "diritto di seguito", cfr., tra gli altri, Bigliazzi Geri, Breccia, Busnelli) il bene presso ogni successivo acquirente (Cass. N. 20817/2011).
• Diretta conseguenza del peculiare atteggiarsi del carattere dell'inerenza sono l'inalienabilità e l'incedibilità della servitù, nel senso che essa non potrà mai circolare separatamente rispetto alla proprietà del fondo dominante (Cass. n. 5686/1985).
• La servitù prediale, infine e come anticipato è un diritto reale su cosa altrui (ius in re aliena). Ne consegue che chi ha la proprietà di un fondo non può essere anche titolare sullo stesso di una servitù prediale, proprio perché se ne serva già in quanto proprietario.

Come si costituisce una servitù

Sono diversi i modi di acquisto di una servitù. 

A disporlo sono due articoli del Codice civile. l'art. 1031 è l'art. 1032 c.c. Vediamo che cosa prevedono.

• Art. 1031 c.c. Costituzione delle servitù: “Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente. Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia”
• Art. 1032 c.c. Modi di costituzione: “1. Quando, in forza di legge , il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell'autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. 2. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l'indennità dovuta. 3. Prima del pagamento dell'indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all'esercizio della servitù”

Tirando le fila, le servitù prediali possono costituirsi per un atto di volontà, coattivamente, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. 

Analizziamo, quindi, i vari modi di costituzione più nel dettaglio. 

Servitù volontarie

Le servitù volontarie, secondo quanto dispone l'art. art. 1058 c.c., sono quelle che si costituiscono per contratto o per testamento a cui dovrà fare seguito naturalmente la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. 

Servitù coattive

Le servitù coattive, come la servitù coattiva di passaggio (art. 1051 c.c.), ad esempio, si costituiscono anche a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente. La legge riconosce il diritto alla costituzione di una servitù coattiva al semplice verificarsi di determinate condizioni: ad esempio in caso di fondo intercluso viene riconosciuto al proprietario del fondo, che non gode di accesso alla pubblica via, il diritto a costituire una servitù di passaggio.,Se dunque la servitù non viene costituita attraverso un accordo tra le parti, basterà una sentenza a costituire la servitù. 

Tipi di servitù coattive

Ecco quali sono le principali servitù coattive:

• passaggio coattivo, che da diritto a passare sul fondo servente se il proprio fondo risulta intercluso ossia privo di accesso alla via pubblica (art. 1051 c.c.)
• acquedotto coattivo, che da diritto di far passare le acque proprie attraverso fondi altrui (art. 1033 c.c.)
• servitù di elettrodotto e di linee telefoniche
• somministrazione d'acqua, che da diritto di prelevare acqua dal fondo servente

Servitù prediali e usucapione

L'usucapione è un modo di acquisito della proprietà o di un diritto reale minore su un bene immobile a titolo originario, mediante il possesso pacifico, continuo e non interrotto, protratto per un determinato periodo di tempo. Il riconoscimento formale di tale acquisizione avviene, ovviamente n presenza dei presupposti richiesti dalla legge, citando in giudizio il proprietario del bene, previo esperimento della mediazione obbligatoria.

Questa forma di acquisto incontra un limite nelle servitù non apparenti, che come vedremo, sono quelle che vengono esercitate in assenza di opere visibili e permanenti.

Destinazione del padre di famiglia

L'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia, come dispone l'art. 1061 c.c: “ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.”

I due fondi ovviamente devono essere stati posti uno a servizio dell'altro e tale caratteristica affinché sia individuabile la servitù, deve permanere anche quando la titolarità dei due fondi in capo allo stesso soggetto viene meno. 

Per saperne di più vedi  I modi di costituzione della servitù

Tipi di servitù

Sono diverse le tipologie di servitù contemplate dal nostro ordinamento:

• Servitù apparenti sono quelle che si caratterizzano per la presenza di opere permanenti, che possono essere naturali o artificiali e che rivelano l'esistenza del peso sul fondo. Pensiamo a una servitù di elettrodotto.
• Servitù non apparenti: sono quelle che si caratterizzano per l'assenza di opere necessarie al godimento della servitù. L'esempio più tipico è quello rappresentato dalla servitù di passaggio, che si manifesta con il solo il sentiero creatosi nel tempo per il passaggio continuo.
• Servitù affermative: sono quelle che si caratterizzano per un atteggiamento attivo da parte del titolare del diritto e una condotta passiva di tollerare e quindi di subire l'attività altrui;
• Servitù negative: sono quelle che consentono a chi ne ha la titolarità di impedire al proprietario del fondo servente di compiere delle attività, come quella di edificare o costruire ad esempio delle opere.
• Servitù continue: l'esempio più lampante è rappresentato dalla servitù di acquedotto.
• Servitù discontinue: esempio tipico è la servitù di passaggio. 

Estinzione delle servitù prediali

Le servitù prediali si estinguono per le seguenti ragioni:

• confusione: che si realizza quando la proprietà dei due fondi, ossia dominante e servente, si riunisce nello stesso soggetto;
• non uso protratto per 20 anni per cessazione dell'esercizio o impossibilità;
• estinzione dell'enfiteusi determina l'estinzione delle servitù che sono state poste a  carico del fondo enfiteutico;
• scadenza del termine o avveramento della condizione stabilite dall'accordo che ha costituito la servitù;
• mutamento della destinazione del fondo;
• venir meno del presupposto di legge (ad esempio l'interclusione del fondo per la servitù di passaggio).

Giurisprudenza servitù prediali

Di seguito recenti massime della Cassazione sulla servitù prediale: 

Cassazione n. 14714/2022

Qualora un unico fondo, originariamente pervenuto in successione a due eredi per quote indivise, venga successivamente frazionato da questi ultimi in porzioni distinte in sede di divisione, la situazione di assoggettamento di fatto di una di tali porzioni rispetto all'altra è idonea a determinare la costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia, con decorrenza da detta divisione (Sez. 2, Ord. n. 12113 del 2018). Deve ribadirsi, infatti, che l'acquisto per destinazione del padre di famiglia ha luogo se due fondi, attualmente divisi, siano stati posseduti dallo stesso proprietario che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (art. 1062 c.c.). Dalla semplice lettura della norma codicistica emerge come non sia affatto necessario che chi lascia la situazione sia la stessa persona che l'ha posta in essere, potendo essere invece persone diverse. Pertanto, se il proprietario di due fondi, che ha posto in essere la situazione in uno rispetto all'altro, li lascia contemporaneamente per quote indivise agli eredi, la servitù non sorge, così come non era sorta presso il dante causa, ma ciò ovviamente non esclude che la servitù possa sorgere successivamente, in concomitanza con la divisione, se gli eredi, lasciata inalterata la situazione, si attribuiscono reciprocamente la separata proprietà dei due fondi.

Cassazione n. 1794/2022

L'esistenza a favore del proprietario di una singola unità immobiliare di un diritto di servitù sui beni indicati dall'art. 1117 c.c. Non esclude che il medesimo ne possa essere anche comproprietario, non trovando applicazione in materia di condominio il principio "nemini res sua servit"- secondo cui non è configurabile il diritto di servitù prediale quando il fondo dominante e quello servente appartengono a un unico soggetto - giacché, quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (così Cass. n. 22408 del 2004).

Cassazione n. 524/2021

Allorchè il proprietario di un terreno decida di frazionarlo e venderlo a scopo edificatorio, le limitazioni a carico degli acquirenti circa la destinazione del bene contenute in una pattuizione dei contratti di compravendita, ove regolarmente trascritte, costituiscono una servitù prediale reciproca tra i fondi che vincolano all’osservanza anche i successivi aventi causa, pur se i rispettivi atti di acquisto non ne facciano menzione, avendo i proprietari originari dei terreni in tal modo costituito per accordo negoziale unanime un vincolo di natura reale sul bene.

Data aggiornamento: 27 maggio 2022

Per approfondire vedi le altre guide sulla servitù: