Vendita di bene immobile

Quando la compravendita abbia ad oggetto una cosa immobile (ad esempio un terreno, un appartamento ecc.), il legislatore impone l'applicazione di alcune regole volte a tutelare in modo più intenso la certezza dei traffici giuridici che riguardano siffatti beni, i quali hanno sempre un valore economico rilevante.

Innanzitutto, in tali circostanze, il contratto deve essere redatto in forma scritta ad substantiam, ossia a pena di nullità, nonché essere trascritto negli appositi registri immobiliari (a titolo di pubblicità). È da ricordare che i beni immobili, in quanto passibili di ipoteca, offrono ai creditori, già per questa ragione, maggiori garanzie.

Per quanto concerne la determinazione del prezzo nelle vendite immobiliari, essa è effettuata, di regola, in base a uno dei seguenti metodi: "a misura" ovvero "a corpo" (anche detto "a forfait").

Nel primo caso, la res è alienata con indicazione dell'unità di misura e con specificazione del costo in ragione di un tanto per ogni unità (ad esempio, euro al metro quadro, molto usato quando oggetto del contratto è un terreno). L'art. 1537 c.c. dispone che nell'ipotesi in cui la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto, il compratore ha diritto ad una riduzione; viceversa, se la misura risulta superiore a quella indicata contrattualmente, il compratore è tenuto a corrispondere il supplemento del prezzo, avendo facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Nella vendita a corpo, invece, per la determinazione del prezzo non si fa alcun riferimento all'unità di misura, bensì, solitamente, all'immobile nel suo complesso (ad esempio, con descrizione dei locali e delle pertinenze). Qualora, la misura venga indicata, la stessa, in tale ipotesi, non da luogo né a diminuzione né a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. In tal caso, laddove il compratore debba corrispondere un supplemento di prezzo ha facoltà di scelta, se recedere dal contratto o corrispondere il supplemento (art. 1538 c.c.).

Qualora il compratore eserciti il diritto di recesso, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare anche le spese contrattuali (art. 1539 c.c.).

L'art. 1540 c.c. disciplina, inoltre, la vendita cumulativa di due o più cose immobili disponendo che se gli stessi vengono alienati "con lo stesso contratto per un solo e medesimo prezzo, con l'indicazione della misura di ciascuno di essi, e si trova che la quantità è minore nell'uno e maggiore nell'altro, se ne fa la compensazione fino alla debita concorrenza; il diritto al supplemento o alla diminuzione del prezzo spetta in conformità delle disposizioni sopra stabilite".

Infine, l'art. 1541 c.c. stabilisce che il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile.

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