Garanzia per immobili di lunga durata

L'art. 1669 c.c. detta una eccezionale ipotesi di garanzia per vizi e difformità e conseguente responsabilità dell'appaltatore, qualora il contratto d'appalto abbia ad oggetto la realizzazione di edifici o di altri beni immobili destinati, per loro natura, ad avere una lunga durata nel tempo. 

• Rovina completa o parziale entro dieci anni
• Gravi difetti
• Natura della responsabilità dell'appaltatore
• Responsabilità di altri soggetti
• Interdipendenza dei termini di decadenza e prescrizione

Rovina completa o parziale entro dieci anni

In tali circostanze, ove i suddetti beni, nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, rovinino completamente o parzialmente ovvero presentino imminente pericolo di rovina o gravi difetti, sia che gli stessi dipendano da vizio del suolo o da difetto della costruzione, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché ne sia fatta denunzia entro un anno dalla scoperta.

Gravi difetti

I gravi difetti, secondo la giurisprudenza, possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur non riguardando parti essenziali dell'opera, bensì elementi accessori o secondari, siano tali da incidere negativamente e sensibilmente sul godimento del bene (Cass. n. 20307/2011; n. 456/1999) comportandone un'apprezzabile menomazione.

Natura della responsabilità dell'appaltatore

Per ciò che riguarda la natura della responsabilità ex art. 1669 c.c., non vi è accordo in dottrina e giurisprudenza sulla riconducibilità della responsabilità dell'appaltatore nell'alveo del'illecito contrattuale o extracontrattuale. L'orientamento dottrinale maggioritario tende a qualificare tale responsabilità come contrattuale, unitariamente agli altri strumenti forniti al committente dagli artt. 1667 e seguenti c.c., mentre la giurisprudenza preferisce ascriverla a quella extracontrattuale, in ragione della peculiarità del bene che giustificherebbe la deroga, prevista dal legislatore, ai principi generali stabiliti dagli artt. 1667 e 1668 c.c., con l'espressa previsione della forma speciale di responsabilità ex art. 1669 c.c..

Il contenuto della garanzia, secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza, si estende al risarcimento del danno in forma specifica come previsto dall'art. 2058 c.c. (Cass. n. 3037/1995; n. 5103/1995).

Responsabilità di altri soggetti

La giurisprudenza prevalente, inoltre, ritiene che la disciplina sia applicabile non solo nei confronti dell'appaltatore, ma altresì verso il progettista, il direttore dei lavori e addirittura verso lo stesso committente che si sia avvalso di detti ausiliari (Cass. n. 10719/2000; n. 8520/2006). 

Interdipendenza dei termini di decadenza e prescrizione

Quanto ai due termini previsti dall'art. 1669 c.c., il primo di decadenza per la denuncia della rovina, del pericolo o dei gravi difetti entro un anno dalla scoperta degli stessi, il secondo di prescrizione per l'esercizio dell'azione, da parte del committente, entro un anno dalla denuncia, secondo la giurisprudenza di legittimità sono interdipendenti "nel senso che, ove uno soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente non può essere fatta valere" (Cass. n. 14561/2004).

Aggiornamento: maggio 2019